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【明報專訊】昨天公布的中原城市領先指數CCL最新報141.13點，按周跌0.71%，而中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報142.74點，按周跌0.60%，CCL(中小型單位)則報140.84點，按周跌0.60%。雖然三大指數同見25周的近半年新低，最近有一種說法，指香港現時的銀行體系內存款達10.7萬億元，與亞洲金融風暴發生後不久的1998年只有約3萬億元，大為增加，而這反映港人的財富及購買力強勁，足以支撐樓市不大跌。
不過，一是銀行體系的存款未必盡是港人所有，二來也要留意雖然存款大增，但港人的借貸金額也遠高於1997、98年，若將存款扣去負債，淨存款未必如上述的數字的誇張，而更值得思考的是，一個地方的存款多，樓價是否便一定可以撐起來？
澳門存款升四成 近年樓價跌25%
不如看看鄰埠澳門的情况，當地自去年初賭收出現萎縮後，樓價至今年第三季已累跌了約25％（見圖1），但其實澳門銀行的整體存款和本地人存款，過去兩年多分別升了近四成和兩成多（見圖2），卻絲毫未見可以撐起當地的樓市，那香港樓價是否真能單靠銀行存款多而可以屹立不倒？
澳門樓市未因存款多而不跌，卻因賭收減少令經濟轉差，以至樓價受壓，那香港的經濟又是如何？政府上周公布香港第三季經濟按季增長僅0.9%，年增長更為5季度新低。黃金五十創辦人林奮強就撰文表示，香港最新的經濟數據暗藏不少危機，包括：（一）私人投資減少6.5%，反映企業看淡前景，減少投資，是精簡人手的前奏；（二）留用進口（retained imports）更大跌14.5%，反映內部消費疲弱。留用進口雙位數字倒退，過去20年就只見於1997年金融風暴、2003年SARS和2008年金融海嘯；（三）訪港旅客下跌6.4%，是金融海嘯以來首次，10月數據仍持續向下。看來，香港來年加薪肯定會較今年遜色，弄不好更可能出現減人工和裁員，那對香港樓市，還是不要太過樂觀的好。
事實上，環亞物業拍賣董事總經理曾傑俊最近接受傳媒訪問時稱該行已知的銀主盤數目，由過去一年平均維持於約50餘個低位，至近日升六成至約80多個，當中物業涵蓋工商、中小型單位及豪宅等，筆者認為值得警惕，因有很多人覺得，香港新做按揭因辣招關係，按揭成數不高，便以為樓市相當穩陣。其實，香港人借錢買樓可能不多，但樓按以外的借貸未必少，所以金管局早前公布的報告，也指出港人的總借貸佔GDP比例其實破了新高，而且也有不少業主，新做按揭不多，但當樓價升了，卻不斷走去加按，以至近日時不時錄得所謂有九按，甚至十按的物業成交，而若香港經濟轉差，則也會有一些人因周轉不靈而被迫賣樓，又或還不了錢而將物業變成銀主盤。
港人借貸多 樓市添隱憂
雖然香港樓市近期有轉弱迹象，但因美元表現強勁，在聯繫匯率下港元也表現強勁，吸引港人近兩年對投資海外物業興趣大增。中原地產在9月至11月，以面談、網上及電話方式成功完成350份問卷調查，內容涉及港人對投資海外物業的意見，有值得參考之處。
調查問及港人投資之海外物業目的，結果是以投資目的佔76%，自用佔24%，而自用部分則細分為養老佔35%；度假佔31%；升學及定居佔22%。其餘以工作需要及給家人購置居所佔6%（見圖3）。
港樓市轉弱 海外置業興趣大增
在選擇購買的地區（可選多項），以中國大陸的珠三角地區佔大多數，佔27%，上海及北京分別佔16%及8%；本年購房熱門地點東京排名第二佔26%，新加坡佔24%；排名第四和第五為分別是澳洲兩大城市悉尼及墨爾本。其餘順序為大阪、台北、馬來西亞、溫哥華、曼徹斯特、曼谷、紐約、多倫多、倫敦等。另外亦有少數考慮得州、加州、波士頓等美國地區置業（圖4）。
在考慮購買海外房屋時，以考慮持有物業成本、匯率優勢以及升值前景最為重要考慮，同樣佔69%至70%，此外，物業租務管理服務的重要度為60%，發展商品牌及信譽度亦佔55%。
買外地樓 要分清自用還是投資
筆者昨日應邀在新城電台談及在海外買樓應要注意什麼？筆者認為，不少港人到了外地買樓，看到外國樓廉宜，又想起香港一間細單位也要數百萬元，就豪氣的買入自己的dream house。要知道，若是自用，自然應買心頭好，但若是投資（上述調查便指76％港人買外地樓是作投資用途），便可能買市區細細間物業最容易租出。總之，買外地樓，要分清是買樓自用或投資，切忌混淆。
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
不過，一是銀行體系的存款未必盡是港人所有，二來也要留意雖然存款大增，但港人的借貸金額也遠高於1997、98年，若將存款扣去負債，淨存款未必如上述的數字的誇張，而更值得思考的是，一個地方的存款多，樓價是否便一定可以撐起來？
澳門存款升四成 近年樓價跌25%
不如看看鄰埠澳門的情况，當地自去年初賭收出現萎縮後，樓價至今年第三季已累跌了約25％（見圖1），但其實澳門銀行的整體存款和本地人存款，過去兩年多分別升了近四成和兩成多（見圖2），卻絲毫未見可以撐起當地的樓市，那香港樓價是否真能單靠銀行存款多而可以屹立不倒？
澳門樓市未因存款多而不跌，卻因賭收減少令經濟轉差，以至樓價受壓，那香港的經濟又是如何？政府上周公布香港第三季經濟按季增長僅0.9%，年增長更為5季度新低。黃金五十創辦人林奮強就撰文表示，香港最新的經濟數據暗藏不少危機，包括：（一）私人投資減少6.5%，反映企業看淡前景，減少投資，是精簡人手的前奏；（二）留用進口（retained imports）更大跌14.5%，反映內部消費疲弱。留用進口雙位數字倒退，過去20年就只見於1997年金融風暴、2003年SARS和2008年金融海嘯；（三）訪港旅客下跌6.4%，是金融海嘯以來首次，10月數據仍持續向下。看來，香港來年加薪肯定會較今年遜色，弄不好更可能出現減人工和裁員，那對香港樓市，還是不要太過樂觀的好。
事實上，環亞物業拍賣董事總經理曾傑俊最近接受傳媒訪問時稱該行已知的銀主盤數目，由過去一年平均維持於約50餘個低位，至近日升六成至約80多個，當中物業涵蓋工商、中小型單位及豪宅等，筆者認為值得警惕，因有很多人覺得，香港新做按揭因辣招關係，按揭成數不高，便以為樓市相當穩陣。其實，香港人借錢買樓可能不多，但樓按以外的借貸未必少，所以金管局早前公布的報告，也指出港人的總借貸佔GDP比例其實破了新高，而且也有不少業主，新做按揭不多，但當樓價升了，卻不斷走去加按，以至近日時不時錄得所謂有九按，甚至十按的物業成交，而若香港經濟轉差，則也會有一些人因周轉不靈而被迫賣樓，又或還不了錢而將物業變成銀主盤。
港人借貸多 樓市添隱憂
雖然香港樓市近期有轉弱迹象，但因美元表現強勁，在聯繫匯率下港元也表現強勁，吸引港人近兩年對投資海外物業興趣大增。中原地產在9月至11月，以面談、網上及電話方式成功完成350份問卷調查，內容涉及港人對投資海外物業的意見，有值得參考之處。
調查問及港人投資之海外物業目的，結果是以投資目的佔76%，自用佔24%，而自用部分則細分為養老佔35%；度假佔31%；升學及定居佔22%。其餘以工作需要及給家人購置居所佔6%（見圖3）。
港樓市轉弱 海外置業興趣大增
在選擇購買的地區（可選多項），以中國大陸的珠三角地區佔大多數，佔27%，上海及北京分別佔16%及8%；本年購房熱門地點東京排名第二佔26%，新加坡佔24%；排名第四和第五為分別是澳洲兩大城市悉尼及墨爾本。其餘順序為大阪、台北、馬來西亞、溫哥華、曼徹斯特、曼谷、紐約、多倫多、倫敦等。另外亦有少數考慮得州、加州、波士頓等美國地區置業（圖4）。
在考慮購買海外房屋時，以考慮持有物業成本、匯率優勢以及升值前景最為重要考慮，同樣佔69%至70%，此外，物業租務管理服務的重要度為60%，發展商品牌及信譽度亦佔55%。
買外地樓 要分清自用還是投資
筆者昨日應邀在新城電台談及在海外買樓應要注意什麼？筆者認為，不少港人到了外地買樓，看到外國樓廉宜，又想起香港一間細單位也要數百萬元，就豪氣的買入自己的dream house。要知道，若是自用，自然應買心頭好，但若是投資（上述調查便指76％港人買外地樓是作投資用途），便可能買市區細細間物業最容易租出。總之，買外地樓，要分清是買樓自用或投資，切忌混淆。
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
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