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【明報專訊】本港住宅樓價短期已見頂的跡象愈來愈明顯，投資者若對物業仍然情有獨鍾，應該如何投資部署呢？Cohen & Steers是美國上市公司、專門投資全球房地產股票，截至今年10月底資產管理規模（AUM）達528億美元。Cohen & Steers亞洲區高級副總裁兼基金經理梁緯濂接受訪問時表示，目前本港地產相關的上市證券肯定比實物房地產更有價值，買地產股勝買樓。至於全球房地產市場中，他看好美國，料可獨佔鰲頭。
中原城市領先指數上周五報141.13，按周下跌0.71%，與9月高位146.92比較，累跌3.9%，反映本港二手住宅樓價正在回落。梁緯濂分析，本港樓價對比居民收入比率屬歷史新高，可見樓價本來已屬偏貴，而近月本港經濟隨內地經濟增長放緩，更成為樓價下跌的催化劑。惟他相信，由於本港業主及發展商負債率低、持貨力強，沒有被迫低價沽貨（Distress Selling）的壓力，在中港經濟不出現大幅下滑的前提下，料本港樓價只會緩慢有序調整，大跌兩、三成機會不大。
商廈後市應較住宅佳
相對住宅樓價，梁緯濂認為，香港的寫字樓物業會有相對較佳表現，原因是該市場目前空置率低，反映供求關係理想，而且在可見將來新增供應不多，料租金將有支持。另外，恒大地產（3333）本月以125億元買入灣仔美國萬通大厦，無論成交價及呎價俱創下全港商廈紀錄；中國人壽（海外）則以58.5億元購入會德豐地產（0020）的紅磡One Harbour Gate西座全幢寫字樓及商場，創九龍區最貴商廈成交紀錄。梁緯濂相信，在內地資金湧港的情况下，寫字樓價值將繼續水漲船高。
港失業率低 零售物業有保證
除了本港寫字樓外，梁緯濂亦看好與民生消費相關的零售物業，原因是本港就業市場維持穩定，接近全民就業，港人平均工資料可溫和上升，消費力仍可保持，相關零售物業的租金及出租率可望繼續向好。
本港寫字樓及零售物業成交額動輒數千萬至數億元，普羅投資者一般難以參與，故可改為買入本港地產相關的上市證券，當中包括地產股、收租股及房地產信託基金（REITs），作為曲線投資寫字樓及零售物業之選。
梁緯濂分析，雖然本港住宅樓價料進入調整期，惟目前地產股已非純粹發展住宅項目，亦持有優質寫字樓及商場的收租組合，可分散業務風險。他指出，買入實物房地產的最大好處，是可以做業主控制該物業，惟若購入管理層質素高、重視股東回報的地產股亦有異曲同工之妙。他對本港龍頭地產股管理層質素投信任票，而目前有關股份價格較每股資產淨值（NAV）大幅折讓，投資價值亦明顯較高，「香港地產股較實物房地產便宜，這是肯定的了。」
領展息率高長債逾2厘
收租股方面，梁緯濂指旗下基金傾向投資持有優質寫字樓的股份；至於房託市場，他認為，領展（0823）的息率逾4厘，與10年政府債券的孽息率不足1.7厘比較，息差（Yield Speard）達230點子，估值亦屬吸引。
另外，梁緯濂認為，投資者若放眼全球房地產市場，會有更多投資機會。他解釋，市場普遍預期美國聯儲局將於下月加息，此反映美國經濟已重回正軌，地產需求將回升，樓價及租金上升可期，有利美國地產股。截至9月底，「Cohen & Steers全球房地產股票基金」地區資產分佈，美國佔55%屬最高，日本排第二佔10%，香港排第三佔8%（見圖）。
（名人樓市論壇）
明報記者 葉創成
中原城市領先指數上周五報141.13，按周下跌0.71%，與9月高位146.92比較，累跌3.9%，反映本港二手住宅樓價正在回落。梁緯濂分析，本港樓價對比居民收入比率屬歷史新高，可見樓價本來已屬偏貴，而近月本港經濟隨內地經濟增長放緩，更成為樓價下跌的催化劑。惟他相信，由於本港業主及發展商負債率低、持貨力強，沒有被迫低價沽貨（Distress Selling）的壓力，在中港經濟不出現大幅下滑的前提下，料本港樓價只會緩慢有序調整，大跌兩、三成機會不大。
商廈後市應較住宅佳
相對住宅樓價，梁緯濂認為，香港的寫字樓物業會有相對較佳表現，原因是該市場目前空置率低，反映供求關係理想，而且在可見將來新增供應不多，料租金將有支持。另外，恒大地產（3333）本月以125億元買入灣仔美國萬通大厦，無論成交價及呎價俱創下全港商廈紀錄；中國人壽（海外）則以58.5億元購入會德豐地產（0020）的紅磡One Harbour Gate西座全幢寫字樓及商場，創九龍區最貴商廈成交紀錄。梁緯濂相信，在內地資金湧港的情况下，寫字樓價值將繼續水漲船高。
港失業率低 零售物業有保證
除了本港寫字樓外，梁緯濂亦看好與民生消費相關的零售物業，原因是本港就業市場維持穩定，接近全民就業，港人平均工資料可溫和上升，消費力仍可保持，相關零售物業的租金及出租率可望繼續向好。
本港寫字樓及零售物業成交額動輒數千萬至數億元，普羅投資者一般難以參與，故可改為買入本港地產相關的上市證券，當中包括地產股、收租股及房地產信託基金（REITs），作為曲線投資寫字樓及零售物業之選。
梁緯濂分析，雖然本港住宅樓價料進入調整期，惟目前地產股已非純粹發展住宅項目，亦持有優質寫字樓及商場的收租組合，可分散業務風險。他指出，買入實物房地產的最大好處，是可以做業主控制該物業，惟若購入管理層質素高、重視股東回報的地產股亦有異曲同工之妙。他對本港龍頭地產股管理層質素投信任票，而目前有關股份價格較每股資產淨值（NAV）大幅折讓，投資價值亦明顯較高，「香港地產股較實物房地產便宜，這是肯定的了。」
領展息率高長債逾2厘
收租股方面，梁緯濂指旗下基金傾向投資持有優質寫字樓的股份；至於房託市場，他認為，領展（0823）的息率逾4厘，與10年政府債券的孽息率不足1.7厘比較，息差（Yield Speard）達230點子，估值亦屬吸引。
另外，梁緯濂認為，投資者若放眼全球房地產市場，會有更多投資機會。他解釋，市場普遍預期美國聯儲局將於下月加息，此反映美國經濟已重回正軌，地產需求將回升，樓價及租金上升可期，有利美國地產股。截至9月底，「Cohen & Steers全球房地產股票基金」地區資產分佈，美國佔55%屬最高，日本排第二佔10%，香港排第三佔8%（見圖）。
（名人樓市論壇）
明報記者 葉創成
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