洲際售後租回 32億租15年 每酒店房平均日租1200元

【明報專訊】今年以73億元天價沽出的尖沙嘴洲際酒店，售後租回條款近日終曝光。本報發現，酒店以每月租金高達1810萬元作售後租回，首階段租期為15年，即合共逾32億元，相當於逾500伙上車住宅新盤，或10個民生商場，甚至四分之一幢天價商廈身價，屬市場罕見大額售後租回個案之餘，亦創本港同類紀錄。不過業界卻認為，作為五星級酒店，現時租金回報僅3厘屬低水，相信未來酒店翻新加上毗鄰商廈落成後，租金回報將可攀升。


明報記者 劉詠怡

洲際酒店今年中以約73億元成交，創出全港酒店成交金額紀錄。土地註冊處顯示，上址今年10月初起酒店月租為1810萬元，首階段租期共15年至2030年，首階段全期租金共32億元，合約租期共37年至2052年。不過租約亦附帶條款，租客及業主每5年可商討續租，而租金方面則每2年可按市場情況作出檢討。


首15年每月1810萬租金

洲際酒店提供503間客房，若以成交價約73億元、每年租金約2.17億元計，租金回報僅約3厘；若以每個房間每日租金計，平均日租為1200元，與預訂一晚最低房租約3000元比較，帳面利潤相當可觀。


4至5厘才達合理回報

值得一提的是，首階段15年租金共涉32.58億元，除了相當於近日熱賣的長實（1113）元朗世宙500多伙的市值外，金額亦等同於四分之一幢灣仔美國萬通大廈（華置（0127）以125億全幢沽出），以及約10個領展（0823）商場連車位的成交價（以今年10月公布售出的領展5個商場成交價計）。


萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，五星級酒店合理租金回報應介乎4至5厘水平，不過現時洲際酒店租金回報僅達3厘，相信是由於五星級酒店營運成本高，加上優質物業難求，買家需出高價搶貨所致。


翻新後料可提高回報率

產業測量師張翹楚則認為，該物業位置臨海，加上毗鄰新世界發展（0017）寫字樓未來將落成，酒店長遠具投資潛力，故相信稍後酒店翻新後租金回報將可提升。事實上，新買家亦承諾將投入資金翻新酒店，預計工程將於2017年開展，工程時間長約18個月。


皇上皇主席1.4億沽觀塘商廈

另外，市場消息指，皇上皇集團主席謝炳順於2012年斥1.02億元購入的觀塘敬業街皇廷廣場28樓全層，新近以約1.4億元沽出，上址面積12,682方呎，呎價1.1萬元，原業主持貨3年多，獲利3800萬元或37%。