【明報專訊】中原城市領先指數最新報140.27，較9月初歷史高位146.92回落4.5%，本港住宅樓市進入調整期的趨勢愈來愈明顯。星級地產分析員、開元產業信託（1275）執行董事兼行政總裁張一鳴接受訪問表示，自從房委會2012年7月宣布推出白表可暫免補地價購買二手居屋計劃（下稱白居二）以來，政府過去三年半一直藥石亂投干預市場，結果樓價被夾上乾升。就目前情况來說，他相信美國加息在即，本港經濟正被陰乾，難支持高企樓價，若突發事件出現，預料樓價跌勢將轉急。
明報記者 葉創成
市區重建局首個資助房屋項目、位於啟德的「煥然壹居」早前宣布，容許月入6萬元以下的單身人士申請，其資產上限高達300萬元；政府資助如此高收入及高資產值的人士買樓，引起社會熱烈爭議。結果市建局本周二召開緊急董事會，通過將單身人士入息上限調低至33,500元，資產上限會減半至150萬元。
3年前白居二錯掀炒風
據美國顧問公司Demographia年初公布的《全球樓價負擔能力調查》，本港住宅樓價連續5年蟬聯全球最難負擔城市，樓價入息比率（樓價中位數除以家庭全年入息中位數）高達至17倍，達極難負擔水平。張一鳴認為，在目前樓價明顯偏離市民負擔水平之際，政府卻偏要資助市民買樓，延續近年房屋政策藥石亂投作風：「由2003年第二季至今，樓價已大漲小回12年，累積升幅逾3倍，我真是十分不明白為何政府在此時此刻才資助市民買樓？假如市民目前入市後樓價大跌，他們一定會搵政府算帳。再說，若市民有300萬資產而且是單身，為何還要政府幫他上車？這些市民的資源用來幫助籠屋的居民上公屋會否更好呢？」
「煥然壹居」延續錯誤政策
張一鳴批評，港府房屋政策的失誤，並非始於是次煥然壹居事件。例如房委會於2012年7月中宣布推出「白居二」，原意是在新居屋未及應市之前，助市民尤其夾心階層，以較相宜價格購買二手居屋上車。不過，事與願違的是，「白居二」出台後，二手住宅樓價至今年9月曾勁升近四成，令有意上車的市民百上加斤。
張直言，「白居二」政策考慮得不夠周詳，結果令樓價火上加油，「投資者憧憬『白居二』可製造6000個私人住宅買家的需求。當時市場本已供不應求，在此情况下政府還要增加6000個新增置業需求，結果一定是推升樓價。結果由居屋開始炒，之後是細價樓接力，跟着是太古城等大型屋苑追落後，最後連豪宅價格亦一併推高。」
據張一鳴分析，「白居二」於2012年7月宣布出台後，樓價開始急升，故港府當年10月推出買家印花稅（BSD）意圖平抑樓價，惟成效不大；結果於2013年2月再推稅務辣招，向首次置業的香港永久居民以外的買家徵收雙倍印花稅（DSD），最高稅率達8.5%，樓價曾穩定下來。惟2014年5月港府又突然「減辣」，宣布放寬DSD的換樓期限，令樓價又再掉頭上升。
息口升經濟差 樓價跌勢已成
張一鳴認為，與本港同屬開放型經濟體的新加坡樓價便早於兩、三年前已回落，故若非港府過去三年半不斷藥石亂投刺激需求，本港樓價亦應該早已見頂。展望後市，他認為，美國聯儲局料於月中宣布加息，美元將進一步轉強，本港樓價於9月見頂後將持續弱勢：「美元匯價目前處於逾十年來的高位，美元強即是資金回流美國，即是資金從新興市場流走，本港樓價難免受影響。」
另外，張一鳴強調，本港經濟四大支柱包括金融、地產、旅遊及出口均不景氣，是樓價的最大隱憂：「金融業最近每日均有裁員消息，地產業市場普遍認為已到頂，訪港旅客人次下跌，出口又受累強美元，香港經濟還有甚麼亮點？我覺得香港正慢慢被『陰乾』，難以支持本已偏高的樓價。」根據政府最新預測，本港GDP今年增長率僅2.4%，連續兩年按年增長放緩（見圖），可見張一鳴看淡本港經濟的看法，具備數據支持。
綜合上述分析，張一鳴預言，本港樓市跌勢已成，目前只等待出現2008年9月雷曼破產金融海嘯、2003年SARS或1997年亞洲金融風暴等突發事件，跌勢便會加快，籲市民不須心急上車。
（名人樓市論壇）
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