【明報專訊】差餉物業估價署（下稱差估署）公布10月份私人住宅樓價指數，按月下跌1.11%，是去年3月以來（即是19個月以來）首次錄得跌幅，同時，差估署亦公布10月份私宅租金指數175.7點，較9月份高峰的177.4點，下跌0.95%；即是說，按官方數字，即是樓價和租金都從高位回落。值得注意的是差估署的數據一貫滯後，公布的10月份數字，實際上是反映9月的情况，而最近兩個月樓價持續下調，因此，現在可以確定樓市已經轉角，本港迎來又一次樓市調整的周期。
差估署滯後數字
樓價租金都下跌
除了差估署的數字，按周反映樓市情况的中原城市領先指數最新報139.82點，創35周新低，較9月初歷史高位146.92點，回落接近5%。最近幾年，本港樓市因為供求失衡，加上超低息環境，樓價持續飈升，早已脫離打工仔的負擔能力，近期雖然回落趨勢已成，不過幅度有限，樓價仍然處於超高水平；按差估署的數字，即使10月份樓價逾一年半首見回落，不過，按年計仍然上升約12%。
事實上，據一家美國顧問公司年初公布的《全球樓價負擔能力調查》，本港住宅樓價連續5年蟬聯全球最難負擔城市，樓價入息比率（樓價中位數除以家庭全年入息中位數）高至17倍，達到極難負擔水平。本港樓市泡沫愈吹愈大，過去幾年樓價飈升幅度全球第一，任誰都知道這種表面風光，背後肯定是泡沫爆破之後的痛苦；泡沫愈大，調整愈深，近年一些置業市民或將蒙受損失，整體經濟可能受到更大拖累。只要將本港經濟放在全球、內地經濟景况和資金從新興市場大舉撤出的框架審視，本港樓市扭曲、樓價超現實的危害就突顯出來。
本港樓市將軟着陸或硬着陸，無人有水晶球預知未來，只是種種迹象顯示樓價開始下調，例如銀行已經收緊按揭估價成數，一些新樓盤頻現撻訂個案，顯示投資者看淡後市；不過，也有分析指出過去10多年，本港樓市有起有落，總體是大漲小回，由2003年至今累積升幅逾3倍，認為不應排除今次重蹈這個軌迹。從市場表面看來，暫時未見樓市大幅下調，主要是有力量在「托市」，例如財雄勢大的發展商，透過旗下財務公司為買家提供極高成數按揭，製造有價有市景象，這些操作，使傳火棒的遊戲繼續下去，可以預見最終燒手指的不會是發展商，只會是那些勉強置業的買家。
本港樓市面對的情况，與過去10多年不一樣。首先，美國聯儲局加息在即，步伐是緩是急並不重要，只要美國開展加息周期，最終都會大大增加供樓負擔，對樓價形成壓力；其次，內地經濟仍在轉型調整階段，經濟持續下行，而本港對內地依存度高，展望來年經濟難以樂觀；第三，值得特別注意的是，美國息口上調，顯示全球金融格局存在大洗牌風險，歷來強美元都會抖動金融市場，這些歷史若在聯儲局加息之後重演，則本港樓市泡沫面臨的就可能是硬着陸的考驗。
撇除金融風暴突襲等因素，從利率和經濟基本面等審視樓市前景，銀行與業界的共識都認為樓價面臨調整壓力。房委會資助房屋小組主席黃遠輝預計，以今年年中的樓價為基準，明年上半年樓價有機會下調20%。他表示樓價非常高，有別於過去數年一直上升的趨勢，近數月二手樓價已回落，因為「辣招」令買賣膠着，「有價無市」，樓價在高位沒有支持。另外，近期不少銀行的分析都預期樓價下調，跌幅在一成半至三成之間。因此，總體而言，本港樓市風險正在增加而非減少。
銀行業界看淡樓市
預估下調一至三成
美國聯儲局就加息舉棋不定，反映2008年金融海嘯之後，全球各國大舉實施寬鬆貨幣政策救市、救經濟而衍生的後遺症，即使以聯儲局全面掌握了數據，仍然未能估量一旦強美元出現，全球金融世界將會發生什麼事；經驗說明，不明朗狀態往往不會帶來積極利好因素，反而是金融動盪甚至危機有潛在隱憂。目前的情况，本港樓市不可能維持過去幾年的榮景，調整勢所必然。過去幾年，不少人為了樓價飈升，無法置業安居而焦慮甚至沮喪，現在樓價將持續向下調整了，對於這些人而言，樓價可負擔的日子有望到來，不過，他們切忌衝動，避免出現置業良機之來臨前，已經在金融博弈中被吞噬；他們應該毋急毋躁，謀定而動，持盈保泰，待得時機來臨，就可以一嘗置業夙願。
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