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【明報專訊】特首梁振英本周四以特別嘉賓身分出席聯校辯論比賽活動，與學生交流時作出提問：「如果有一幅大家都同意不論是在生態、景觀和休閒價值都偏低的郊野公園用地，政府開發這幅土地興建居屋，售價或可低於居屋，務求以不賺錢、成本價出售予合資格的人士，大家30歲時會考慮購買嗎？」梁語音甫落，即有在場同學表示，要再等15年已經是太久，加上未來15年計算通脹在內，物價持續上升，未必有能力購買。
其實，香港人首次買樓的平均年齡，大多都是超過30歲，而上述同學雖然仍在讀書，已覺得要15年後才可以買樓是太久，難道現在年輕人買樓較他們的「前輩」心急？還是現在的學生，想中學或大學一畢業便可以買樓？當然，時代在變，人的需求也在變，可能是現在的年輕人都較傾向過獨立生活，想盡早脫離父母搬出來住也說不定。
不過，這位同學擔心在儲錢買樓時，樓價持續上升，到了十多年後，原來的儲錢計劃未必能應付買樓首期，那也是事實，所以大家在努力工作和儲蓄時，也要懂得投資，回報至少不要跑輸通脹，如回報能打和甚至跑贏樓市升幅，就更加理想。
領展10年股價表現跑贏樓價
前稱領匯的領展（0823），原來成立已有10年歷史。筆者將過去10年領展和中原樓價指數併在一起觀察，發覺這10年來，若一直持有領展，其股價不單沒有跑輸香港的住宅樓價，且更略為跑贏（圖1）。如此，若10年前剛畢業的同學來不及儲首期來買樓，大可買入領展來對冲樓價的升幅，不會因儲唔切首期而完全處於被動。
另一值得留意之處，乃是領展長時間的派息率都高於香港的住宅租金回報率，所以如大家是租樓住，而又有現金可投資的話，買領展收息來交租，也是對冲租金支出的可行方法，以領展現股價水平推算，預計派息率可高於4厘，明顯高於現時一般住宅只有2厘多的租金回報率，且現在買樓收租，又要給辣招稅，又要代租客付管理費等，如租金不升，隨時數年租金收入也不夠支付相關使費。
當然，也會有人說，買樓可享有高槓桿效應，只要付了三成樓價便可買樓自住或投資（辣招後或要四成或更多首期），樓價升了三成，便等同賺了一倍；不過，槓桿投資從來是雙刃劍，如1997年買了樓，不少人在樓價跌多過三成後便變成了負資產，一些人捱不過去或碰上失業而要供斷，最終物業變成了銀主盤被收去拍賣，以至半生努力盡付東流。
投資需求推升樓價 大幅拋離租金
剛說過可買領展收息來交租，其實如大家將過去30年香港樓價和租金走勢在一起觀察，便可察覺一個有趣現象，就是在香港的樓價升幅，在2010年尾段開始明顯拋離住宅租金的升幅（圖2）。這又反映出什麼呢？
辣招之前，如大家持有一批物業，而當樓價急升時，或會考慮放售部分物業，待低價再買，又或換馬。不過，當出了辣招後，人們便發覺賣了物業，再入市便要付重稅，又或難以找銀行做按揭，覺得落車容易上車難，便多一事不如少一事，紛紛收起盤源不賣，以至二手放盤供應收緊，進一步推升樓價。同一時間，不賣樓便會要將物業租出去，如此便造成樓價更容易跑贏租金升幅。
另一方面，住宅的租金水平，除了受供應影響，也很視乎租客的經濟能力，如經濟並非大好，便也難支付超出能力的租金水平。相對之下，樓價除受自住需求推動外，買有較重的投資成分，而近年樓價升幅遠遠拋離租金升幅，便可能反映今回的升市，除了所謂受「剛性」需求推動外，在低息環境下資金要尋求出路的投資需求，也可能佔頗重要的比重，而但凡投資行為，必然對息口相對敏感，因投資回報，一定價計算通脹及融資成本，既然如此，則如美國加息而香港稍後跟隨，其對香港樓市所產的負面影響，便不應掉以輕心。
說回梁振英，他對同學表示，今屆政府就土地及房屋問題已採取多管齊下措施解決，未來三、四年預料有8.6萬個單位落成，而有關單位正在地產商手中準備興建，目前特區政府正竭力平抑樓價、增加供應：「試想想，這8.6萬個單位，如果因為政府的各項措施而每個便宜100萬元，數字就是860億！」並形容這是一個極大的動作，政府必須有極大的政治勇氣去做，而就開發土地問題，梁振英又主動向在場學生提問，指香港房屋問題始終要解決「地從何來」，梁稱：「就算我今天應承大家，政府可以在15年後為30歲的市民提供免費住所，但政府都要有地起屋，所以土地供應仍然是最大問題，如果海不能填，山不能開，郊野公園不能碰，相信15年後大家會面對一個更大的房屋問題。」
房屋老化 政府應注意市區重建
其實，香港和內地都還有一個房屋「老化」的問題（圖3），內地房屋中有43％是建於2000年以前，而建於1990年以前也多達16％，至於香港，房屋「老化」更嚴重，多達78％房屋建於2000年以前，建於1990年以前的房屋也有57％，當大家都將注意力放在年輕人上車買樓難的問題時候，政府也要想想市區重建和改善舊區環境的重要性。
明報記者 陸振球
其實，香港人首次買樓的平均年齡，大多都是超過30歲，而上述同學雖然仍在讀書，已覺得要15年後才可以買樓是太久，難道現在年輕人買樓較他們的「前輩」心急？還是現在的學生，想中學或大學一畢業便可以買樓？當然，時代在變，人的需求也在變，可能是現在的年輕人都較傾向過獨立生活，想盡早脫離父母搬出來住也說不定。
不過，這位同學擔心在儲錢買樓時，樓價持續上升，到了十多年後，原來的儲錢計劃未必能應付買樓首期，那也是事實，所以大家在努力工作和儲蓄時，也要懂得投資，回報至少不要跑輸通脹，如回報能打和甚至跑贏樓市升幅，就更加理想。
領展10年股價表現跑贏樓價
前稱領匯的領展（0823），原來成立已有10年歷史。筆者將過去10年領展和中原樓價指數併在一起觀察，發覺這10年來，若一直持有領展，其股價不單沒有跑輸香港的住宅樓價，且更略為跑贏（圖1）。如此，若10年前剛畢業的同學來不及儲首期來買樓，大可買入領展來對冲樓價的升幅，不會因儲唔切首期而完全處於被動。
另一值得留意之處，乃是領展長時間的派息率都高於香港的住宅租金回報率，所以如大家是租樓住，而又有現金可投資的話，買領展收息來交租，也是對冲租金支出的可行方法，以領展現股價水平推算，預計派息率可高於4厘，明顯高於現時一般住宅只有2厘多的租金回報率，且現在買樓收租，又要給辣招稅，又要代租客付管理費等，如租金不升，隨時數年租金收入也不夠支付相關使費。
當然，也會有人說，買樓可享有高槓桿效應，只要付了三成樓價便可買樓自住或投資（辣招後或要四成或更多首期），樓價升了三成，便等同賺了一倍；不過，槓桿投資從來是雙刃劍，如1997年買了樓，不少人在樓價跌多過三成後便變成了負資產，一些人捱不過去或碰上失業而要供斷，最終物業變成了銀主盤被收去拍賣，以至半生努力盡付東流。
投資需求推升樓價 大幅拋離租金
剛說過可買領展收息來交租，其實如大家將過去30年香港樓價和租金走勢在一起觀察，便可察覺一個有趣現象，就是在香港的樓價升幅，在2010年尾段開始明顯拋離住宅租金的升幅（圖2）。這又反映出什麼呢？
辣招之前，如大家持有一批物業，而當樓價急升時，或會考慮放售部分物業，待低價再買，又或換馬。不過，當出了辣招後，人們便發覺賣了物業，再入市便要付重稅，又或難以找銀行做按揭，覺得落車容易上車難，便多一事不如少一事，紛紛收起盤源不賣，以至二手放盤供應收緊，進一步推升樓價。同一時間，不賣樓便會要將物業租出去，如此便造成樓價更容易跑贏租金升幅。
另一方面，住宅的租金水平，除了受供應影響，也很視乎租客的經濟能力，如經濟並非大好，便也難支付超出能力的租金水平。相對之下，樓價除受自住需求推動外，買有較重的投資成分，而近年樓價升幅遠遠拋離租金升幅，便可能反映今回的升市，除了所謂受「剛性」需求推動外，在低息環境下資金要尋求出路的投資需求，也可能佔頗重要的比重，而但凡投資行為，必然對息口相對敏感，因投資回報，一定價計算通脹及融資成本，既然如此，則如美國加息而香港稍後跟隨，其對香港樓市所產的負面影響，便不應掉以輕心。
說回梁振英，他對同學表示，今屆政府就土地及房屋問題已採取多管齊下措施解決，未來三、四年預料有8.6萬個單位落成，而有關單位正在地產商手中準備興建，目前特區政府正竭力平抑樓價、增加供應：「試想想，這8.6萬個單位，如果因為政府的各項措施而每個便宜100萬元，數字就是860億！」並形容這是一個極大的動作，政府必須有極大的政治勇氣去做，而就開發土地問題，梁振英又主動向在場學生提問，指香港房屋問題始終要解決「地從何來」，梁稱：「就算我今天應承大家，政府可以在15年後為30歲的市民提供免費住所，但政府都要有地起屋，所以土地供應仍然是最大問題，如果海不能填，山不能開，郊野公園不能碰，相信15年後大家會面對一個更大的房屋問題。」
房屋老化 政府應注意市區重建
其實，香港和內地都還有一個房屋「老化」的問題（圖3），內地房屋中有43％是建於2000年以前，而建於1990年以前也多達16％，至於香港，房屋「老化」更嚴重，多達78％房屋建於2000年以前，建於1990年以前的房屋也有57％，當大家都將注意力放在年輕人上車買樓難的問題時候，政府也要想想市區重建和改善舊區環境的重要性。
明報記者 陸振球
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