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【明報專訊】前些天，國務院法制辦公布了《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》，其中提出「住房公積金管理中心可以申請發行住房公積金個人住房貸款支持證券」，標誌着國內個人房貸資產證券化將全面放開。
從本質上看，個人住房貸款支持證券與MBS（mortgage-backed security）並無二致，就是將貸款打包成一個資產集合，然後以證券的形式銷售給投資者，並以借款人所歸還本息產生的現金流，按約定向投資者支付收益。在美國2008年的次按危機中，房利美和房貸美曾發行大量類似產品，惟結構設計更為複雜。
但在內地，當下的選擇關鍵還是為了樓市：部分城市樓盤滯銷，亟需刺激消費者買樓的政策，還有些城市公積金餘額不足，無法滿足買樓者貸款需求。從理論上講，一旦實現資產證券化，將盤活流動性較差的房貸資產，為公積金池注入資金，以便向更多買樓者提供低息貸款，進而緩解樓市庫存壓力。
然而恐怕不會有什麼用。目前公積金由地方掌管，若確立其發行主體地位，可能面臨兩大問題。首先，地產市場今非昔比，三四線城市更是隱患重重，即便發行了證券化產品，恐怕市場也是興趣索然。其次，各地公積金管理中心與地方政府關係密切，地方政府是否會借道融資，沒人敢打包票。若如此，很可能成為下一個地方債平台。
還有一點不容忽視：各地樓市狀况迥異，公積金運行情况亦如此，一部分嚴重短缺，一部分卻大量沉澱。正因為如此，關於設立「住房銀行」的建議已持續多年，建言者更將此次修訂視為鋪路之舉。按照這種觀點，中央將把各地的公積金管理權集中到「住房銀行」，以實現資金跨區域的統一調配和使用，緩解結構性資金短缺，同時用中央政府信用為背書，增加證券化產品的吸引力。
兩難擺在面前
即便如此，仍有兩難擺在面前：經濟整體疲弱背景下，再擴大買樓人群，很可能增加斷供風險，加重經濟危局，美國次貸危機便是前車之鑑。另外，國家強制要求企業和職工繳納公積金，等於讓無力購樓者資助中高收入人群買樓。一旦公積金全國統籌，這種「劫貧濟富」的現象將從個人擴大至地區，對於促進社會公平有弊無利。
是否設立「住房銀行」，關鍵還是「中央」與「地方」這對二元矛盾，這也是貫穿中國幾千年歷史的核心矛盾，在多種嘗試的自我競爭過程中，矛盾的解決方法歸納為「天下大勢，合久必分，分久必合」。以筆者個人所見，「住房銀行」只是管理手段，公積金是分開管還是統一管，關鍵看利弊權衡；而資產證券化好像雙刃劍，當年美國人玩壞了，咱至少也得悠着點。
作者是內地資深傳媒人
從本質上看，個人住房貸款支持證券與MBS（mortgage-backed security）並無二致，就是將貸款打包成一個資產集合，然後以證券的形式銷售給投資者，並以借款人所歸還本息產生的現金流，按約定向投資者支付收益。在美國2008年的次按危機中，房利美和房貸美曾發行大量類似產品，惟結構設計更為複雜。
但在內地，當下的選擇關鍵還是為了樓市：部分城市樓盤滯銷，亟需刺激消費者買樓的政策，還有些城市公積金餘額不足，無法滿足買樓者貸款需求。從理論上講，一旦實現資產證券化，將盤活流動性較差的房貸資產，為公積金池注入資金，以便向更多買樓者提供低息貸款，進而緩解樓市庫存壓力。
然而恐怕不會有什麼用。目前公積金由地方掌管，若確立其發行主體地位，可能面臨兩大問題。首先，地產市場今非昔比，三四線城市更是隱患重重，即便發行了證券化產品，恐怕市場也是興趣索然。其次，各地公積金管理中心與地方政府關係密切，地方政府是否會借道融資，沒人敢打包票。若如此，很可能成為下一個地方債平台。
還有一點不容忽視：各地樓市狀况迥異，公積金運行情况亦如此，一部分嚴重短缺，一部分卻大量沉澱。正因為如此，關於設立「住房銀行」的建議已持續多年，建言者更將此次修訂視為鋪路之舉。按照這種觀點，中央將把各地的公積金管理權集中到「住房銀行」，以實現資金跨區域的統一調配和使用，緩解結構性資金短缺，同時用中央政府信用為背書，增加證券化產品的吸引力。
兩難擺在面前
即便如此，仍有兩難擺在面前：經濟整體疲弱背景下，再擴大買樓人群，很可能增加斷供風險，加重經濟危局，美國次貸危機便是前車之鑑。另外，國家強制要求企業和職工繳納公積金，等於讓無力購樓者資助中高收入人群買樓。一旦公積金全國統籌，這種「劫貧濟富」的現象將從個人擴大至地區，對於促進社會公平有弊無利。
是否設立「住房銀行」，關鍵還是「中央」與「地方」這對二元矛盾，這也是貫穿中國幾千年歷史的核心矛盾，在多種嘗試的自我競爭過程中，矛盾的解決方法歸納為「天下大勢，合久必分，分久必合」。以筆者個人所見，「住房銀行」只是管理手段，公積金是分開管還是統一管，關鍵看利弊權衡；而資產證券化好像雙刃劍，當年美國人玩壞了，咱至少也得悠着點。
作者是內地資深傳媒人
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