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中港移民留學熱點 租務市場暢旺 西溫哥華公寓做價料追落後長青網文章

2015年12月18日
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Submitted by 長青人 on 2015年12月18日 21:35
2015年12月18日 21:35
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財經
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【明報專訊】溫哥華一直是香港人留學、移民加拿大的熱門地點,加上近年多了來自中國內地的移民,帶動住屋需求。當地發展商表示,西溫哥華的獨立洋房售價,自2008年金融海嘯至今有起碼兩倍半升幅,但同期公寓售價大約只上升了5%,預期未來5至7年是公寓式物業追落後的時機。當地分層式公寓1房單位入場費大約只是230萬港元,加上當地租務市場暢旺,有意投資海外物業人士不妨留意。


中國人「磚頭至上」的哲學無處不在,縱使身在異鄉也要買樓,當中西溫哥華是中國人置業的熱門地。早前有報道,卑詩省大學客席教授甄瑞謙就西部溫哥華的獨立屋成交進行分析,按買家的姓名譯音推斷,發現去年8月至今年2月間,有至少66%的獨立屋成交是中國內地買家促成的。加拿大發展商協平世博集團副總裁Grant Murray表示:「在溫哥華每3個人當中,有一個便是華人。所以這裏對中國移民來說十分吸引,既有華人社區,又有他們在中國呼吸不到的清新空氣。」他續稱,中國人鍾情西溫哥華物業,整體而言,目前中國人佔當地樓市成交大約3.5%至5%,相信未來這比例會持續上升。


11月大溫哥華整體住宅價升18%

大溫哥華地產局的MLS(電腦登記銷售系統)數據顯示,11月當地所有住宅類別的平均樓價為75.2萬加元(約422萬港元),較去年同期上升17.8%;成交宗數方面,11月是傳統淡季,但仍錄得3524個單位出售,較去年同期上升40.1%,但較今年10月回落了3.3%。按房屋分類而言,11月獨立屋價格為122.6萬加元(約688萬港元),較去年同期上升22.6%;分層住宅樓價為43.5萬加元(約244萬港元),較去年同期上升14%。至於香港人及內地人鍾情的西溫哥華,11月獨立屋價格較去年同期上升26.1%,同期分層式公寓升幅為17.8%。(資料來源:http://www.rebgv.org/home-price-index?region=all&type=all&date=2015-11-01)


地產代理:400餘呎公寓較易出租

在香港代理加拿大物業的SQFT Global Properties(HK)國際銷售副總監區愷恩表示,獨立屋供應有限令其樓價大幅上升,反觀分層式公寓升幅較細,仍有追落後的空間。他續稱,溫哥華部分地區,例如列治文的獨立屋價格已上升了不少,反而市中心及西部周邊近年有不少大型分層式公寓新盤落成,備受當地用家和海外投資者追捧。這些新盤以各類型的生活配套作為賣點,周邊有政府的大型基建、公園、娛樂設施、學校、醫院等。區愷恩表示,用家都是當地留學生,以及本地年輕家庭,所以這類分層式公寓以400至500多方呎、一房和兩房的間隔最普遍,而且較易出租。


以協平世博集團於溫哥華福溪中央區推出的分層式公寓樓花THE ARC為例,560伙當中佔七成半都是400多呎的1房單位,入場費約為42萬加元(約235萬港元)。項目將於2019年落成,買家需於未來3年分10%、10%及5%繳付首期。該集團副總裁Grant Murray表示,加元相對美元走弱,現在買加拿大樓變相是有折扣優惠。目前溫哥華的租金回報約為5厘,加上當地租務需求一直有新移民及留學生支撐,空置率只維持在0.8%水平,不少新盤都有租金回報保證,對投資者而言是入市時機。


將跟美加息 料對樓市衝擊不大

加拿大供樓息口是與當地政府債券掛鈎,而美國和加拿大的債券息口互為緊扣,美國日前宣布加息0.25厘,市場普遍認為加息會令加拿大的樓市受壓。協平世博集團Grant Murray表示:「加拿大無可避免要跟隨加息,但相信未來兩年的幅度都不會很大。就國內分區而言,溫哥華市區樓有實質需求支撐,以目前供樓息口大約3厘以下來看,循序漸進的加息步伐,不會對樓市有太大衝擊。」


國際商品價格進入熊市,對全球第三大石油庫存的加拿大來說,企業盈利和出口受到沉重打擊。當地國內生產總值自去年6月份起,按年持續向下。雖然就季度而言,經濟增長由第二季的-0.5%大幅反彈至第三季的2.3%水平,但未見有顯著的回升勢頭,9月份更下跌至零增長水平。此外,失業率於11月份再次攀升至7.1%水平,就業職位流失的情况比原來估計的減少1萬份更為嚴重,按月大幅減少3.57萬個就業職位。


區愷恩認為,加息加上經濟數據表現未如理想,的確會影響海外投資者投資當地樓市的意慾,但相信只屬短期心理因素。過去一年當地經濟表現未如理想,但整體樓價及租金仍錄得升幅,可見當地樓市仍有實際需求支撐。他續稱,透過該公司買溫哥華樓的投資者,有八成人都會一筆過付,不需要擔心加息增加供樓負擔。


加拿大稅制較繁複,投資者應將此項因素納入投資考慮範圍內,以免最終的回報和預期有落差。對海外買家而言,買入物業時需要按物業價格支付5%消費稅,以及2%過渡稅。當出售物業時,便需要繳交資產增值稅,這稅項是按物業買入及賣出價的差額(即轉手利潤)計算,政府會收取這利潤的25%作為資產增值稅。


賣樓賺錢租金收入均須繳稅

另外,出租物業所得收入的25%亦須交稅。一般而言,海外投資者都會透過當地代理或發展商收租,代理或發展商會在每月租金內先扣起25%,一年為業主報一次稅。區愷恩提醒投資者,如果本身擁有加拿大戶籍,例如是早年移民但已回流的人士要注意,當地政府會就加拿大人在海外賺取的收入徵稅,換言之,這類買家有機會需要繳交雙重稅項。因此,這類投資者要清楚自己以那一種「身分」買當地樓,建議向中介公司諮詢意見。


(加拿大篇)

明報記者

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