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【明報專訊】美國聯儲局終於加息，結束長達7年的零息日子，香港由於銀行體系結餘充裕，暫可不跟隨加息，但至少告訴大家一個事實，香港息口已減無可減，未來一段日子只有向上，如他日香港也步上加息周期，對香港樓市有何影響？
仲量聯行最近發表的一份研究報告表示，香港寫字樓的租金回報率，和香港的3個月拆息率走勢極其相似，而在金融海嘯後美國進行貨幣量化寬鬆，並將息口壓至零而令到採用聯繫匯率的香港，拆息也壓至近零時，香港寫字樓的租金回報率也急跌，然後在低位打橫行，反映香港的商廈投資市場極具效率。筆者看完該報告，然後將差餉物業估價署提供的C類（實用面積753至1075方呎）私人住宅單位的租金回報率，也和香港的3個月拆息率併在一起觀察，發覺和商廈租金回報率一樣，兩者走勢極為相似（圖1），那表示什麼？
這明顯反映，當息口向下，投資者可以接受較低的租金回報率，而當息口在較高水平時，則會要求能夠提供較高的租金回報，才會願意入市。所以一旦香港息口步入加息周期，除非物業的租金可以攀升，否則便要價格向下調整，令租金回報提升，才會願意入市。然而，近期香港的住宅租金也見出現調整，則又怎可希冀當香港息口回升，樓價仍可維持不跌，甚至進一步攀升？
料來年2.6萬伙新盤推出 近年新高
有一種說法，指香港過去數年土地和住宅新供應緊絀，所以樓價往後仍是易跌難升。先不說自新一屆政府出台後積極推地，經過一段日子，有關地皮已紛紛動工，令住宅落成量明顯回升，市場估計來年便會有約2.6萬個新盤單位推出，為多年來新高（政府於昨天發表《長遠房屋策略》2015年周年進度報告，更新未來十年的總房屋供應目標至46萬個，即平均每年有4.6萬個各類住宅供應，遠高於過去10年平均每年2.4萬個），而其實就算新供應不增加，是否樓價便真的可以永遠上升而不會回落？
近17年無新供應 的士牌價亦跌逾一成
就看看香港的士牌價，和香港樓價一樣，除了在1997年亞洲金融風暴後急挫，之後都是大漲小回，而其實香港政府過去17年都未有發過的士新牌，不過到了今年，的士牌價也終見調整，市區的士牌價由最高逾720萬跌至現在約640萬元左右，跌幅超過10％（圖2）！由此可自，就算沒有新供應，香港的的士牌價也可因其他原因而回落，可以是價格過高，又或預期加息，又或因受Uber的衝擊等等。
知名經濟學家張五常最近在網易經濟學家年會表示，如果不考慮分配不均的問題，樓價上升是好事，因為它代表了大家的財富上升，因此，假如不是有故意炒高房價的行為，房價高是反映了經濟實力的增加。對於為何中國房價會高企，他認為，市場對將來收入的預期基本上是好的，預期收入是高的，因為中國改革幾十年以來，人們的知識增長得很快，將知識用在商業方面，有相當的成就，尤其是目前在數碼科技。
不過，張五常也強調大家要明白樓價高企不是真實收入，而只是預期收入好，而這個預期是可以改變的，一旦預期改變，房價就會跌得很快。那香港的情况又如何？香港總商會最公布今年10月進行的「商業前景調查」，包括了解各公司明年的薪金調整幅度，受訪的408間公司中，34％預料明年凍薪，較去年的29.2%增加4.8百分點；2.2%受訪公司甚至表明會減薪，較去年增加1.9個百分點，兩者均為2011年以來的新高，總商會相信與本港營商成本增加有關。在鄰近城巿競爭力評估方面，八成受訪公司認為新加坡較香港具競爭力，總商會指「值得社會警惕」。
明年凍薪減薪機會增 樓市響警號
如果香港總商會的調查可信，明年打工仔遭到凍薪及減薪的機會大增，則人們「預期收入好」料也會出現逆轉，對樓價自然不是好消息。其實，對於打工仔而言，遭涷薪或減薪仍不是最壞的情况，至少還有工做，最怕是被公司裁掉，要供樓便頭痕；不過，失業率屬滯後的經濟指標，因當經濟前景不明朗時，商業機構首先會停止擴張，然後是讓員工自然流失，若經濟繼續惡化，會進一步凍薪，甚至減薪，最後才進行裁員。
所以，若業主等候失業率明顯回升才賣樓，可能已太遲，相反這時候不少業主可能被迫賣樓，卻是執平貨的好時機。
2016年投資攻守大作戰講座
美國加息後，2016年本港股市及樓市將會受壓，抑或消除不明朗因素後，配合人民幣納入SDR及中國深化經濟改革再展升浪？
《明報》請來重量級嘉賓，包括香港中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量、紀惠集團行政總裁湯文亮、以立投資董事總經理林少陽、香港奧國經濟學院創辦人兼專業投資者王弼，與讀者分析新一年經濟、股市及樓市走勢及相應部署。
講座將於2016年1月16日（星期六），假尖沙嘴香格里拉酒店蘭花廳舉行，報名可到以下網址：
link.mingpao.com/35408.htm
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
仲量聯行最近發表的一份研究報告表示，香港寫字樓的租金回報率，和香港的3個月拆息率走勢極其相似，而在金融海嘯後美國進行貨幣量化寬鬆，並將息口壓至零而令到採用聯繫匯率的香港，拆息也壓至近零時，香港寫字樓的租金回報率也急跌，然後在低位打橫行，反映香港的商廈投資市場極具效率。筆者看完該報告，然後將差餉物業估價署提供的C類（實用面積753至1075方呎）私人住宅單位的租金回報率，也和香港的3個月拆息率併在一起觀察，發覺和商廈租金回報率一樣，兩者走勢極為相似（圖1），那表示什麼？
這明顯反映，當息口向下，投資者可以接受較低的租金回報率，而當息口在較高水平時，則會要求能夠提供較高的租金回報，才會願意入市。所以一旦香港息口步入加息周期，除非物業的租金可以攀升，否則便要價格向下調整，令租金回報提升，才會願意入市。然而，近期香港的住宅租金也見出現調整，則又怎可希冀當香港息口回升，樓價仍可維持不跌，甚至進一步攀升？
料來年2.6萬伙新盤推出 近年新高
有一種說法，指香港過去數年土地和住宅新供應緊絀，所以樓價往後仍是易跌難升。先不說自新一屆政府出台後積極推地，經過一段日子，有關地皮已紛紛動工，令住宅落成量明顯回升，市場估計來年便會有約2.6萬個新盤單位推出，為多年來新高（政府於昨天發表《長遠房屋策略》2015年周年進度報告，更新未來十年的總房屋供應目標至46萬個，即平均每年有4.6萬個各類住宅供應，遠高於過去10年平均每年2.4萬個），而其實就算新供應不增加，是否樓價便真的可以永遠上升而不會回落？
近17年無新供應 的士牌價亦跌逾一成
就看看香港的士牌價，和香港樓價一樣，除了在1997年亞洲金融風暴後急挫，之後都是大漲小回，而其實香港政府過去17年都未有發過的士新牌，不過到了今年，的士牌價也終見調整，市區的士牌價由最高逾720萬跌至現在約640萬元左右，跌幅超過10％（圖2）！由此可自，就算沒有新供應，香港的的士牌價也可因其他原因而回落，可以是價格過高，又或預期加息，又或因受Uber的衝擊等等。
知名經濟學家張五常最近在網易經濟學家年會表示，如果不考慮分配不均的問題，樓價上升是好事，因為它代表了大家的財富上升，因此，假如不是有故意炒高房價的行為，房價高是反映了經濟實力的增加。對於為何中國房價會高企，他認為，市場對將來收入的預期基本上是好的，預期收入是高的，因為中國改革幾十年以來，人們的知識增長得很快，將知識用在商業方面，有相當的成就，尤其是目前在數碼科技。
不過，張五常也強調大家要明白樓價高企不是真實收入，而只是預期收入好，而這個預期是可以改變的，一旦預期改變，房價就會跌得很快。那香港的情况又如何？香港總商會最公布今年10月進行的「商業前景調查」，包括了解各公司明年的薪金調整幅度，受訪的408間公司中，34％預料明年凍薪，較去年的29.2%增加4.8百分點；2.2%受訪公司甚至表明會減薪，較去年增加1.9個百分點，兩者均為2011年以來的新高，總商會相信與本港營商成本增加有關。在鄰近城巿競爭力評估方面，八成受訪公司認為新加坡較香港具競爭力，總商會指「值得社會警惕」。
明年凍薪減薪機會增 樓市響警號
如果香港總商會的調查可信，明年打工仔遭到凍薪及減薪的機會大增，則人們「預期收入好」料也會出現逆轉，對樓價自然不是好消息。其實，對於打工仔而言，遭涷薪或減薪仍不是最壞的情况，至少還有工做，最怕是被公司裁掉，要供樓便頭痕；不過，失業率屬滯後的經濟指標，因當經濟前景不明朗時，商業機構首先會停止擴張，然後是讓員工自然流失，若經濟繼續惡化，會進一步凍薪，甚至減薪，最後才進行裁員。
所以，若業主等候失業率明顯回升才賣樓，可能已太遲，相反這時候不少業主可能被迫賣樓，卻是執平貨的好時機。
2016年投資攻守大作戰講座
美國加息後，2016年本港股市及樓市將會受壓，抑或消除不明朗因素後，配合人民幣納入SDR及中國深化經濟改革再展升浪？
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講座將於2016年1月16日（星期六），假尖沙嘴香格里拉酒店蘭花廳舉行，報名可到以下網址：
link.mingpao.com/35408.htm
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
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