【明報專訊】自上月19日政府重招打壓樓市後，因要徵收最高達樓價15％的額外短炒印花稅，炒家自然難以短線轉售物業圖利。雖然新措施對持貨24個月後才轉售的長線投資者似無特別影響，但期間買賣的靈活性始終打了折扣，增加了市場風險；業內人士指出，受政府出招影響，樓價已開始回調，為避免日後可能需要面對的樓價下跌風險，買樓收租仍須留意三大戒條，除注意租金回報外，亦須留意屋苑交投量的高低，以及是否較容易上會及估值足額等，以便購入抗跌力較強和較容易走位的物業，減少在未來24個月樓市一旦逆轉的風險。
受政府出招影響，上月二手樓市氣氛由旺轉靜，多個大型屋苑二手交投全月急跌，即使太古城全月成交量亦不足100宗，美孚新邨及沙田第一城則僅達百宗大關，天水圍嘉湖山莊更由10月的今年高峰310宗，下跌至不足200宗。相對大型屋苑，二線屋苑的成交量回落幅度相信更為驚人。
買高交投屋苑 日後容易出貨
交投量高的屋苑，即使樓市突然逆轉，每年成交量至少有數百至千宗，太古城、美孚新邨及沙田第一城等十大二手屋苑，成交量相對亦能維持一定水平。
事實上，「新招」下持貨超過半年至1年以上，額外印花稅已可減至成交價的10％或5％，若這時樓市逆轉，業主也應考慮是否止蝕出貨，若持有的高流通屋苑，出貨便也較容易。有鬍鬚余之稱的資深物業投資者余耀鎏，投資可謂獨具慧眼，早於政府出招前已沽出旗下逾九成單位，僅餘約3伙作長線收租。「買樓前要先諗定沽樓，你買樓收租，亦都要注意呢個物業日後能否沽出。若買入一啲不知名物業，交投量過低，市場缺乏指標，即使你租得出，日後亦都未必賣得出。」
銀行估價足 上會較容易
另外，臨近年尾，加上政府出招，部分銀行亦因全年營業額「夠數」，估價未必如早前般進取，令市場出現個別估價不足的個案。由於現時非自住物業按揭成數已調低至五成，若遇上估價不足問題，長線收租客便需要更多資金應付。
按計劃聯席董事王永偉表示，近期銀行估價取態較為審慎，亦有部分銀行，由於已完成一定數額的樓按生意，在估價上會更為保守，而部分按揭成數高的單位，審核時間亦會較長。但整體而言，在政府出招後買賣的單位成交，不少交投量較高的大型二手屋苑，例如太古城等均估足價，只是部分成交價較高的買賣個案，的確出現估價不足的問題。
避免高追價 保租金回報
面對美聯儲局第2輪貨幣寬鬆政策（QE2），不少投資者將部分資金買入「磚頭」收租，以便獲取穩定的租金回報。不過，若物業的買入價過高，將嚴重影響收租回報。以往市場憧憬樓價後市將會持續急升，買家願意以高於市價追價入市，主要由於同時憧憬租金亦大幅上揚，令租金回報上升。不過，假設單位月租約6000元，買入價為200萬元，租金回報僅3.6厘；若未因轉售為租單位增加，令單位未能大幅加租，加上樓價升勢放緩，租金回報或只能橫行，甚至有下調的風險。
美聯首席分析師劉嘉輝表示，由於市場不少投資者由短炒變長揸，令租盤增加，租金有下調壓力，因此買樓收租客買樓時，若能以低於市價的「筍價」入貨，將可令租金回報有一定保證，亦可令日後轉售獲利的機會增加。
明報記者 陳天賜
