地產專題：炒樓專家教轉按增值

【蘋果日報】香港人，窮一生之力都是想「上車」。坊間的物業投資課程，如雨後春筍，且「賣大包」讓聽眾免費試堂。究竟有咩聽？記者揀了炒樓專家鍾學良和關德仁的課程試聽，兩人在facebook專頁「第一桶金」有二萬多追隨者。他們的炒樓關鍵是：貨源歸邊及善用轉按。
試堂在佐敦匯某一房間舉行，關德仁在堂上透露，他們已累積了逾2,800名學員，當中不少有較強的買樓意欲，會透過他們查詢盤源，「所以我哋有『議價能力』，叫經紀接到筍盤優先畀我哋。」
貨源歸邊有利升值
他指不會向學員從中收費，只是自己會早着先機買下一兩個「超筍盤」，有多的便轉介給學員，將同一屋苑的盤源盡量吸乾，除了減少供應便利升值，還可以避免惡性競爭，合謀逐步抬高租金，炫耀這一招早在2010年便已奏效，一行人買下了大圍金獅花園47個單位，「大家既然識嘅時候，就唔會爭住放租，（金獅花園租盤）市價月租4,600元，大家一齊開4,700元，再下一個就4,800元、4,900元﹗」
現場關德仁是樂風集團資深營業董事，樂風集團的業務之一，是收購工廈業權，翻新為商廈單位，今年5月推出觀塘Lofter Legend及長沙灣Lofter Hub項目，合共提供147伙，但建築面積71至391方呎，曾被戲稱為「劏廠」。而另一講者鍾學良，則是一巴仙培訓學院的課程總監，09年開辦物業投資講座至今。
二人推崇備至的第二個招數，是在樓市升軌時盡做轉按，為的是借更多的錢。按計劃執行董事葉敬誠在旁舉例解釋，假設業主以200萬元買入單位，眼見升值至500萬元時便申請轉按，可最多借得300萬元，為之後買新物業時提供銀彈，「你就有筆好低成本嘅資金，足夠去考慮做好多嘢﹗」
香港今年加息之餘，還正面對中美貿易戰的潛在風險，樓價近期欠上升動力，鍾學良的生意拍檔關德仁坦承，現在不是買樓時機，但他們正在等明年首季「執平貨」。
即使無法即時「進攻」，鍾學良表示還可利用按揭「防守」等待時機。原因是向銀行成功申請轉按後，一般可獲提供「存款掛鈎按揭戶口」，約將半數按揭貸款可以活期形式存入，然後享受相對高的存息，息率幾乎與借入按揭的利率一樣，降低成本，「有用時就即刻攞出來同佢搏命（搶平貨）﹗所以年頭升值時，我哋就會諗有邊個仔（物業）可以攞出去當，如果唔係你就蝕，你蝕咗好多升值嘅機會！」
攞盡按揭着數
鍾學良說得興起，葉敬誠補充，向銀行轉按，業主還可以收取現金回贈，「有啲銀行仲搶緊生意，仲有銀行做緊1.9%嘅現金回贈﹗」葉聲稱，業主最好有幾多按幾多，「現金回贈係以貸款額來計，150萬嘅現金回贈高啲，定係借300萬高啲﹖梗係借300萬啦﹗」
試堂完畢，鍾學良和關德仁推介收費課程，5堂課合共盛惠8,600元，內容包括教授申請按揭的「潛規則」、揀樓技巧和物業相關法例等，有兩名聽眾聽了兩小時左右的免費堂內容，便急不及待報名。