【明報專訊】匯賢產業信託（87001）昨起招股。信託主要資產是位於北京市中心的東方廣場項目，位置優越無比，再加上本港人民幣存款息率少得可憐，港元又低息，兌其他外幣又持續貶值，對安全性要求高的投資者，匯賢確實相當吸引。信託提供達4厘息率，人民幣每年又升值（一般估3%），似乎相當吸引，不妨認購；但考慮到內地1年期人民幣存款息率達到3.25厘，匯賢近年收入和盈利增長速度亦明顯放緩，若上市後有理想升幅，建議獲利。
匯賢旗下資產為北京東方廣場。項目為北京最大商業建築群之一，總樓面面積約78.7萬平方米，包括東方新天地（購物商場）；東方經貿城（由八座甲級寫字樓組成）；東方豪庭公寓（兩座服務式公寓大樓）；北京東方君悅大酒店（擁有825間客房的五星級酒店）；以及約1900個停車位。
資產盈利能力 只算平穩
根據招股章程資料，由2002年至2009年期間，北京東方廣場公司在收入及經營溢利的複合年增長率分別約14.3%及19.3%，相當強勁；由於地理位置優越，出租率亦持續高企，截至今年3月底止，東方新天地、東方經貿城及東方豪庭公寓的承租率分別約100%、約99.7%及約95.4%。北京東方君悅大酒店3月份平均出租率則約72.9%。收入佔比方面，截至2010年10底止10個月，商場和寫字樓分別佔39%和31.2%，君悅則佔25.5%。
雖然地產投資一切視乎地點，東方廣場位置確實絕佳，但近年增長卻非如想像般快速。論收入，2007年至2009年12月底止年度，分別為20.77億元（人民幣．下同）、22.69億元和19.69億元，走勢只能說是平穩，2009年及2010年10月底止的10個月，按年升幅則為6.43%；若以稅前溢利撇除匯兌收益和物業重估，則為10.2億元、14.72億元和11.51億元，以這個現金流水平支持測量師的314億元估值（購物商場、寫字樓和服務式住宅的淨物業概約收益率僅5%、4.5%和2.5%），又或是最高市值279億元，似乎有點進取，吸引力並非特別大。
估值已反映
當然，一來匯賢本身有美元借貸，能產生匯兌收益，對港人來說，換回人民幣並獲得招股章程中預測的4%至4.26%分派收益率，筆者相信招股反應不俗，認購無妨。不過，始終收益率較1年期人民幣存款利率優勢極微，項目優質但估值已相當充分反映，若上市後價格有理想升幅（很難估計會升多少），實不妨先行獲利。
撰文：張兆聰
