【明報專訊】為什麼《三國》在華夏文明中膾炙人口、歷久不衰呢？因為它講制衡、重謀術，是複雜的三重博弈。從某種角度看，中國的房地產也是很有「魅力」的，因為它是複雜的多重博弈。
房地產問題已不僅是經濟問題，現在或多或少塗上了政治的顏色。2012年將召開「十八大」，本屆政府的謝幕無疑需要通過房地產的有效調控來贏得掌聲，下屆政府的升帳無疑也需要借房地產的有效調控來立威。這使得2011年沒有選擇，只有調控到底。
但在截至4月24日一周，全國35個城市中有17個城市量價齊升。其中，杭州、北京的成交量分別以91.61%和57.52%的按周漲幅領漲，上海成交漲幅也超過30%。如此「調控答卷」的結果只有一個，那就是緊隨瘋狂市場之後的便是新一輪的更嚴厲的調控政策。中央派往各地的督察小組前腳剛走，一些地方政府便逆勢而為。例如天津的限購令在各種壓力下不得不把郊縣納入限購範圍後，政策解讀時將辦理納稅證明的期限延至從買房之日開始計算有一年證明即可。
稅收分配不均 地方靠土地收入
說到底，中央政府與地方政府關於房地產的博弈，其根源在於當前的稅收制度。增值稅、消費稅、營業說和所得稅是中國最重要的四大稅源，其中增值稅的75%歸中央、25%歸地方；消費稅全歸中央；所得稅的60%歸中央、40%歸地方；營業稅中鐵道部、各銀行總行、各保險總公司集中繳納的部分歸中央政府，其餘歸地方。換言之，可以放在枱面上的「陽光收入」基本上被中央拿走，地方政府往往以此為擋箭牌來維繫「土地財政」。正是由於財力的分配不均，地方政府「又要打鬼子、又不給軍餉」，使其成為房地產市場中的重要參與者，球場的裁判直接下場踢球。
領導換班 急欲壓樓市立威
但2011年的調控將不同以往，可以從兩個方向展開分析：
第一、從政治角度分析，新一屆政府即將上任，所謂一朝天子一朝臣，為了防止「政令出不了中南海」的窘境，地方政府官員確實面臨去留的問題，所以急於和中央拉關係。
第二、從供應角度而言，政府加大保障房建設，2011年1000萬套保障房建設軍令狀的簽訂，和重點針對高檔別墅的房產稅試點便是佐證。從需求而言，二套房貸比例調高到60%，加強版的限購令等對需求有一定的打壓作用，而且力度較大。以天津為例，其2011年的限購令範圍已經從「市內六區」（只佔全市成交量三成），擴大為全市範圍；北京的納稅證明提高到5年等政策，使得市場成交量急劇萎縮。
那未來的樓市將如何發展呢？一種可能的結果是未來幾個月樓市仍處於橫盤震盪的狀態，因為開發商以往積累的資金使其「不差錢」，但這只是短期的。幾個月後很可能由大的房企牽頭降價，中小型房企再跟隨。
2010年12月火爆的銷售業績使得開發商着實過了一個好年，但過年的喜氣剛剛散去，迎來的卻是自己從業以來最為嚴峻的考驗。是進是退、是升是降，成為每個開發商不得不考慮的問題。
行業大洗牌 發展商重尋定位
前幾年在房地產市場中掙得盆滿鉢滿，開發商因而有時間猶豫、有時間思考。他們明白限購令不會是一朝一夕的事，當然也不是長期不變的政策。房地產行業遍地黃金的時代已經遠去，這個行業需要洗牌，需要淘汰一部分垃圾開發商，使得市場得到進化、產品得到升級，最終使得價格回歸理性。每個房地產商都需要給自己從新定位。
2011年首季，房地產開發企業本年資金來源19,268億元（人民幣．下同），按年增長18.6%。其中，國內貸款3837億元，增長4.4%；利用外資144億元，增長45.2%；自籌資金7126億元，增長27.2%；其他資金8161億元，增長18.7%。在其他資金中，訂金及預收款4825億元，增長28.7%；個人按揭貸款2076億元，下滑5.3%。
從資金來源渠道不難發現，銀行資金對房地產的支持力度急速下滑，不是商業銀行自願捨棄房地產這塊蛋糕，而是迫於銀監會的高壓以及央行不斷提高存款準備金率等原因。
銀行錢袋子縮緊的結果是開發商不得不依靠內源融資以及引進外資，恒大地產（3333）、雅居樂（3383）、合生創展（0754）、復地（2337）、華南城（1668）、首創置業（2868）、路勁（1098）、寶龍（1238）、里安建業等多家房企紛紛通過海外發債、向外資銀行借貸等方式來儲備資金過冬。據統計，截至2月份，今年國內房企的離岸債務融資總額已達280億元。
房企缺水 順從中央是出路
隨着資金鏈的日益吃緊，開發商在降與不降之間徘徊和猶豫，高成本到手的土地在一定程度上讓開發商騎虎難下，一方面調控的鍘刀步步逼近，另一方面整個行業與中央政府形成的不和諧聲音愈來愈大。這個時候跟從中央政府或許是個不錯的選擇！
2011版的樓市博弈大戲剛剛開鑼，必定精彩不斷，結果難以預料。但有一點可以肯定：如果船長覺得在這條船已經不太聽自己的號令，那他寧願砸掉半條船也要保證船長的地位。請不要懷疑這種決心。
趙曉 -北京科技大學教授
