【明報專訊】美國樓市何時見底？這是投資者與分析員金融海嘯以來一直在思索的問題。去年初，美國樓市曾一度呈現回穩迹象，令不少分析員樂觀預計，美國樓市最遲一年後應可走出低谷。然而，最新數據顯示，美國樓價不但呈現再度尋底的凶兆，而且下跌速度正是雷曼倒閉以來最快的一刻。如今美國境內的負資產樓房已多達1630萬個！由於樓價走勢關乎美國經濟能否持續復蘇，亦牽動聯儲局退市步伐，因此千里以外的香港好友要特別留意美國樓市的發展。
美樓市續尋底 年底前復蘇無望
美國網上房地產信息公司Zillow本周一公布，美國今年3月份的住宅價格按年比較下跌8%，按季比較則下跌3%，負資產業主比例亦增至28%，是金融海嘯後的新高。
Zillow編製的美國住宅單位中位價格圖，更呈現了第二度尋底的惡劣走勢（見圖），令人關注已進入第57個月的美國樓市衰退期仍然結束無期。Zillow估計，美樓市比原先估計來得更差，今年底前應復蘇無望。
置業安居曾是「美國夢」的代名詞。2007年的次按風暴令成千上萬美國人夢碎。為了穩住美國樓市，美國政府在金融海嘯後曾多番推出救樓市措施，例如由2008至2010年期間，曾推出規模達到220億美元的置業稅收優惠，但效果十分短暫。Zillow首席經濟師漢弗萊斯預計，美國樓價將再下挫7%至9%，房利美（Fannie Mae）的首席經濟師鄧肯（Doug Duncan）則估計，樓市今年第2季將按年下挫5.3%，遠較其原先估計的2.6%跌幅為大。
美國樓價持續「潛水」，業主當然叫苦連天，但對投資者來說，卻可能是危中有機。沒有人能準確斷言美國樓市何時觸底反彈，但《華爾街日報》專欄作家艾倫茲（Brett Arends）力陳5大理據，力證美國樓市中期反彈在望。
首先，樓市的調整期已接近5年，大量地區樓價已很低；第二，銀行積存大量斷供收回的樓房，讓準業主有更多選擇空間；第三，大量地區租金回報高，買樓成本低於租屋；第四，樓宇按揭仍處低水平，未來一段時間內買樓成本仍低；最後，相比起黃金與債券，買樓始終是抗通脹的最好途徑。
樓價不反彈 經濟難好轉
這些理據都不讓人陌生，部分值得商榷，例如，樓市過去數年的疲弱表現已證明，低利率不一定能刺激民眾置業。從置業安居的角度看，買不買樓取決於個人經濟能力，衡量樓價走勢的最好角度應該是就業市場表現，但後者至今仍然高企於9％的水平。
更值得留意的，是美國樓價的走向會影響美國人的消費意欲，消費佔美國生產總值三分二之多，因此一天樓價未反彈，美國經濟也難有持久的復蘇。香港的好友對此不能不察。
撰文：郭銘
