【明報專訊】擁有北京中國人民大學經濟學博士學位的尚乘財富策劃總經理（證券及財富管理業務）鄧聲興，乃是著名的股評人，原來對樓市也有其獨特的分析和心得。
儘管近期個別新推樓盤銷情不俗，但在歐美經濟形勢風高浪急、港股表現陰晴不定，以至內地「關水喉」等因素挾擊下，整體樓市氣氛仍然偏淡。鄧聲興就認為，在眾多不穩定因素影響下，香港整體樓價由現在至明年初，有機會下挫10％至15％，所以用家、投資者在現階段不妨「忍一忍手」，待明年初樓價回落至較合理水平才入市；鄧續稱，擁有集體運輸效應的市區藍籌屋苑「一定不會輸」，遇上樓價反彈，升勢必定可以超越上一浪。
香港向來屬外向型經濟體系，一直標榜擁有「面向世界、背靠祖國」的優勢，但如今歐美債務危機似乎依然解決無期，內地又有收緊信貸之勢，香港自不能獨善其身。對本港樓市的走勢，鄧聲興認為﹕「香港的本地生產總值按年升幅接近5％，中、長線樓市不會睇得太差，而『買實物始終都會有着數』，但短線來講、即第4季內，就受到好多不明朗因素所影響，走勢會甚為不穩定。」
中長線樓市依然樂觀
他指出，歐洲經濟復蘇進程緩慢，美國又無意推出新一輪量化寬鬆（QE）措施，加上內地收緊信貸，估計可能要到年底才會略為「鬆手」一些，這都是影響本地樓市的外在因素；至於香港本身，雖然息口依然處於偏低水平，但銀行相繼調高按揭息率，令買家入市前必須考慮到資金成本問題，加上特區政府過去1年多來不斷推出新地皮，令新單位潛在供應量增加，都直接影響到樓市氣氛。鄧聲興預料﹕「樓市整體成交量在第4季內，將會處於膠着狀態，承接力將轉弱。由現在到2012年初，整體樓價有機會下調10％至15％。」基於此估量，鄧認為有心入市的買家，不論是用家或投資客，在此期間內不妨「忍一忍手」，到明年初時才「出手」。「如果按現時的樓價水平來計算，若果真能下調10％至15％，可以講係回到一個較合理、正常的水平，可以入市。」
入市忌抱「要摸底」心態
不過，鄧強調就算明年初時樓價真的回落了逾10％，買家亦不應以為自己可以摸底，因為沒有人能夠知道何時是真正的「底」。「如果真係摸到底，個市嘅氣氛會係好恐怖，樓價同股價有時幾相似，就好似匯控（0005），當股價係70、80幾元時，會有好多人爭着購買；相反，當股價跌到得30幾元時，反為沒有太多人敢買。」換言之，當樓價回落至較合理水平，而自己又能「計到數」，以及擁有一定持貨能力的話，就是入市時機，忌抱「要摸底」的心態。
選擇流通量大升值快物業
鄧聲興在2001年時曾以276萬元買入北角海峰園單位自住，並在04年以309.8萬元轉售，之後在同年以388萬元轉買北角半山寶馬山花園自住，並在2008年以相若水平沽出單位，現時則租住寶馬山。他自言不是活躍的地產投資者，至於自己的揀樓心得，必定會選擇「流通量大、升值快」的物業，而具備這些有利條件的，必定是港鐵沿線的市區大型藍籌屋苑，並笑言「選擇太古城這類屋苑一定冇死錯人，這類大藍籌屋苑的樓價只要一反彈，（價錢升幅）必定會超越上一浪。相反，好似嘉湖山莊，就依然未完全望見家鄉。」
「如果是較具經濟能力的投資者，2000萬元以上、例如九龍站上蓋的高檔分層物業，會係相當唔錯嘅選擇。」
明報記者 林可為
攝影﹕葉漢華
