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【明報專訊】最近，有銀行在上海推出一款「以房養老」產品，即與香港的「安老按揭」類似，55嵗以上老人或其贍養人，名下至少有2個單位者，可以其中一套按揭貸款，獲取養老金；期限最長10年，抵押金額不逾房屋估價六成，申請人仍有房屋使用權，貸款利率為基准利率或上浮執行，銀行每月支付的實際養老金不逾2萬元人民幣；申請人可選擇每月還息，到期一次過償還本金，或每月償還一筆固定數額。
期限10年 被指太短
不過據報道，這種「逆按揭」的養老模式卻遭冷遇，至今未有一宗成功個案。有老人反映要有2個單位「門檻太高」，也有人認為「10年期限太短」。
早在2007年，上海就曾試過推行過兩種「以房養老」模式。當時上海公積金管理中心推出的一種模式是：購買老人的住房再租給老人，中心按房款扣除租金後，每月向老人支付養老金。另一種模式與前述「逆按揭」相仿，只是期限可至終身。
與這兩個版本相比，今次銀行版的「以房養老」方案，不僅沒有進步，反而出現倒退，尤其是「限期10年」的規定，令「養老」意義大打折扣，背後掣肘的因素還是土地制度。
內地規定，住宅土地使用期為70年，70年後，土地將收歸國有，地面上的附着物如何處置、歸屬權如何變更、怎樣延長使用期等問題，均尚無定論。假設年輕人在25歲買房，並在55歲時將房屋抵押給銀行，此時房產僅剩40年使用期；若老人最終於90歲時去世，則其房屋僅剩5年使用期，物業價值肯定大打折扣。
就是說，老人愈長壽，金融機構面臨的風險也愈大。這才是新版「以房養老」方案中10年為限的根本原因。這也可以解釋，為什麽海外運作成熟的「逆按揭」模式，會在中國遭遇重重困難，因為美國允許土地產權買賣，而不僅僅是使用權。可見，一個好產品能够面市，面市後能够有效推廣，不僅僅需要金融機構的創意，更需要基本制度的保障。
高健
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