房間玩國家主題 舊樓變特色旅館

【明報專訊】自從2003年內地開放部分省市的居民來港自由行之後，本地酒店房間的入住率一直高企，原則上是屬於供應緊張。因此，幾年前，已經湧現了好些只有數十間房、房間面積較小、收費略低的小型酒店，進入市場分一杯羹。然而，土地和樓價水漲船高，即使在舊區收購一棟舊樓來開設精品酒店，投資也非小數目。於是，有商人便索性只購入舊樓的單位來開設賓館，專做旅遊預算較有限的自由行遊客和中小企商務旅客的生意；另一方面亦靜待舊樓升值，或者發展商收購重建。領事酒店：自由行足撐港旅業領事酒店創辦人梁大衛表示，他在創業之前，已在酒店業內累積了十多年工作經驗，兩名拍檔以往亦是從事酒店和旅遊業。當內地開放來港自由行之後，他們很有信心，覺得這可以在未來數十年支撑到本地的旅遊業。「中國有幾百個城市，若每年開放幾個市的自由行，也可以做幾十年。」梁大衛和兩名拍檔在2005年中創辦領事酒店，專門購入一些樓齡不下四五十年、但地點較佳、具備升值潛力的舊樓單位，來開設賓館。雖然公司名稱是領事酒店，但以其面積、房間數目、設施和服務來看，應屬於旅客賓館。因為每間領事酒店只有千多呎面積，約十個房間，不設餐廳，亦不提供早餐。領事酒店專攻旅遊預算較有限的自由行遊客和中小企商務旅客。但與一般賓館不同的是，它懂得自創特色，每個房間都以一個國家為主題，例如，有美國房、法國房、希臘房、日本房等。房內會放有該國的國旗，以及一些具歷史意義的相片或雜誌剪報。例如，美國房內便有一些前美國總統、現任美國總統奧巴馬和「911事件」的相片，牀頭的儲物櫃亦有一面小國旗、小型自由神像，以及現任美國國務卿希拉里的著作。希臘房甚至連洗手間和拖鞋也配合該國國旗的顏色。由於房間較小，所以熱水機和小型雪櫃都設在走廊，由住客共用。謝絕時租客 保旅館形象梁大衛表示，該公司主要是透過旅行社和旅遊網站轉介客戶，以及關鍵字贊助搜尋、網頁廣告等來宣傳。最初兩年，為了建立知名度，他不惜動用到一半收入來支付廣告費。現在則因為業務已上了軌道（在網上搜尋的人次也不少），加上已摸清楚怎樣按旺淡季和不同地區的周期來宣傳，可以省回很多廣告費（但廣告費仍佔收入的一成以上）。為了分散風險，該公司和多個地區的旅行社都有合作。以去年來說，約40%的住客是來自內地，10%來自台灣，亞洲其他地區亦有15%，35%則來自歐洲和拉丁美洲。可能由於裝修有些賣點，以及旅行社網絡做得不錯，領事酒店實際收取的平均房租約為380元（已扣除旅行社的佣金），比本地賓館的平均房租343元（旅發局今年1月至5月的數據）為高。至於領事酒店的平均入住率，則是85%，亦比同行的80%（數據來源同上）略高。做遊客生意要做得好，其中一個條件是要謝絕那些「純粹租房」的顧客。梁大衛表示，他們除了不設時租服務之外，亦近乎不做walk-in客，幾乎一定要預訂房間。此外，領事酒店的大門亦是關上的，要用卡「嘟」或者按門鐘才能進入。他們挑選的舊樓保安亦較嚴格，保安員會問陌生人上幾樓幾室等。這幾招合計，原則上已經謝絕了所有不是遊客的人士。澳門居民Mia就表示，每年都會來香港幾次，覺得領事酒店比一般賓館乾淨一點，主題房間亦有新鮮感，網上訂房亦頗方便。成本低回報佳 兼坐享物業升值梁大衛認為，以四五十年樓齡的舊樓單位經營賓館屬於穩陣的投資。首先，賓館需要的人力很少，營運成本低，回報頗不錯，尤其是購入單位來經營者。其次，近年土地和新樓供應有限，舊樓水漲船高，可以一面經營賓館，一面等升值，等其他投資者或發展商收購。第三，即使將賓館牌照賣給同行，也有一定的保值作用。根據他的經驗，若賓館狀况理想，牌照的頂手費約為每間房10萬元（只計牌照，未計樓價），大約相當於每間房最初的裝修開支。若狀况較差，亦至少有每間房5萬元。若賓館狀况理想而又有數十間房，更可達到每間房15萬元。原來，梁大衛在創辦領事酒店之前，在2003和2004年間，已經和其他投資者合資經營過其他賓館，並曾出售獲利。其中，個別賓館的房間達數十個，已經接近二星級酒店的規模。撰文：薛偉傑 攝影：陳智良