德勤何錦榮：內房商負債高 增樓市波動

【明報專訊】分析樓市可以有不同角度，原來從會計觀點出發，可解釋到為何內地樓市升跌特別急速和波動特大。國際知名會計師事務所德勤（Deloitte），其中有一組專事內地房地產行業審計工作的專業團隊。作為該公司全國房地產行業領導人的何錦榮接受本報專訪時表示，由於內地特有的公司帳目「風格」，令到發展商傾向在樓價上升時一窩蜂搶地，而在樓市調整時則容易面對資金鏈斷裂風險而要急急賣樓，再加上政府喜歡干預樓市，從而加大了內地樓市的短期波動，所以港人投資內地房產，一定要評估自己可承受風險的程度，並宜以中長線為目標，且要有較高的預期回報才部署入市。 中央政府為抑制急升的房地產巿場，今年4月下旬開始連番出招調控，採用收緊財稅政策及增加政策房供應等行政手段，令主要城巿的巿場交投大幅下滑，樓價也相應下跌，其中在內地擁有大量土地儲備、並在本港上巿的房地產發展商亦陷入這一大浪潮中，反映了內地樓市存在政策風險，樓價波動劇烈。 舉債圈地為上市 反增資金壓力 從事內地房地產業審計工作20多年的何錦榮指出，內地不少地產公司在籌備上市以前，會盡量「圈地」以增加公司的資產值，以求在上市時可得到更高的估值，過程中每每涉及舉債，因此當成功上市後，便有賣樓還債的壓力。 何又指出，投資者亦要注意上巿房地產公司持有的現金流，是否來自銷售收益或是來自借貸；資本開支的去向用作未來發展較為正常，若用來還貸則可能由於負債過高。他表示，一般內房股公司的毛利率介乎20%至30%，但借貸利率都會超過10厘，若為了償還貸款及包括其他支出，到頭來將所餘無幾，所以投資者要注意該類公司發新債為償還舊債的情况出現。 因此，若樓市逆轉，發展商賣樓困難，便有可能拖累還債也出現問題，甚至出現連環毁約，被銀行call loan（追繳欠款）。於是，樓市一有風吹草動，便容易出現發展大規模劈價賣樓，令投資內地樓市的短期風險增加。 另一方面，近期中央政府在加強房地產巿場調控力度的同時，其中包括執行多種稅項徵管方法，何錦榮認為，投資者亦必須加以注意。他指出，其中在香港沒有的土地增值稅（以四級累進計量方式，按土地上物業增值額部分徵收率由30%至60%不等），以往內地多個城巿鑑於屬一種地方稅，政方政府為吸引發展商投資而不積極徵管，但現時按中央要求必須加強向發展商清算，也會令發展商短期內增加資金和賣樓壓力。 至於最近傳聞中央快將在多個作為試點的大城巿，開徵類似香港物業差餉的房產稅。何認為：「我估計呢個稅種短期內未必有充足條件實行，因為內地幅員廣闊，有啲一線以至二、三線城巿，相互之間嘅電腦聯網系統未完善，對於有關物業評估資訊難於掌握，甚至當地二手物業交投巿場發展仍未成熟，較難參考成交物業的價格指標作為其中一種評稅基礎。」 入市宜長線 要求高回報 何錦榮認為，由於內地短期樓價波動不小，因此若要投資內地樓市，宜以中長線出發。另外，根據高風險要有高回報的原則，投資內地房產要每年回報（包括樓價和租金）達10至12厘才合理。 不過，何稱，由於內地經濟長期看好，加上中產階級興起，對居住和投資物業的需求將有增無減，所以內地樓市也可長遠看好。他又預期，今年下半年內地樓巿預測較上半年平穩發展，原因是多項調控政策近期已開始執行，並開始見到樓巿降溫成效，料今年內中央未必再推出更強的調控政策。 撰文：鄧雅各、陸振球 攝影：陳智良