【明報專訊】本港住宅單位新增供應不足，包括港鐵（0066）旗下的鐵路上蓋大型住宅項目，成為增加新供應的最重要來源。然而，單位數目達3600伙、原擬今年第三季招標的將軍澳日出康城第四期，卻因規劃問題要推遲未知何時推出。這是繼今年5月底港鐵為政府代理招標的西鐵南昌站3000伙項目流標後，3個月內再有大項目受阻，令人擔心住宅供應緊張何時得以紓緩。
港鐵物業總監何恒光表示，將軍澳日出康城第四期計劃不能如期在今年第三季招標，因與政府洽淡補地價的過程中，發現原定規劃未能符合政府機構社區用途的要求。何恒光續指出，港鐵會將馬鐵大圍站二期項目提前招標。不過，大圍站二期單位數目約2900伙單位，相比康城第四期的單位數目，足足少了700伙。
大圍站項目頂上 仍少700伙
何恒光又表示，正就今年5月流標的南昌站項目，與政府洽談補地價金額，他沒有正面說明是否要求政府降低補地價。他預期南昌站的招標計劃會率先推出，大圍站二期會緊隨其後。今年5月，港鐵為南昌站項目招標，預計項目會提供約3000個單位，但最終因反應不佳而流標，項目首期補地價金額近130億元，平均樓面呎價逾6500元。
港鐵發言人接受本報查詢時表示，有關南昌站的招標計劃，有可能在數月內公布，預期南昌及大圍的招標計劃，會在往後6至9個月內推出，而港鐵也會依照政府要求，重新規劃日出康城第四期項目。
南昌站洽補地價 最快半年始招標
雖然外界普遍認為，南昌站上蓋項目因補地價過高而流標，但港鐵無意將項目拆細，認為上次的發展方法不俗。
第一太平戴維斯估值及專業顧問（大中華區）董事總經理陳超國表示，港鐵推遲「日出康城」4期，並改在年內先推出大圍站二期，推出單位減少700伙，料對巿場供應不會構成重大影響。但他指出，現階段較為大型的一手中小型住宅樓盤供應稍為緊張，同時料未來一段時間利息維持低位，令投資者將不少資金投放在「磚頭」上以求保值，造成樓價繼續存在上升動力，全年可售一手私宅單位供應量達1.5萬至2萬伙之間，才可紓緩巿場供應壓力。
美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，今年初截至昨天為止，一手私宅成交註冊登記量達8000宗水平，若以過去數月銷售速度，料今年全年一手吸納量可達約1.4萬宗水平。
至於港鐵南昌站上蓋住宅項目補地價問題，陳超國認為，由於項目規模太龐大，首期項目補地價金額平均每平方呎樓面近6600元；近期新地（0016）推售大角嘴洋松街的「形品•星寓」，平均呎價近8000元；信和（0083）現售奧運站「帝峯•皇殿」平均呎價介乎1.1萬至1.2萬元。故他認為，南昌站補地價以鄰近樓盤售價參考，可考慮較為合理水平低於每平方呎樓面6000元。並且若分拆為多個項目招標，可提供較多發展商有選擇機會。
料名城二期推售才有盈利
港鐵預計，下半年來自物業發展的入帳相對較少，暫定只有將軍澳56區的小型商場，預料年底可以入伙，有利潤入帳。至於大圍的名城，雖然第一期共有1360個單位發售，目前已售出78％，惟因為利潤尚未能支付整個項目的發展成本，故預計要在出售第二期部分單位後才會有盈利入帳。
明報記者林紹桐、鄧雅各報道
2025年01月10日 11:52