【明報專訊】2008年9月，雷曼兄弟爆煲事件觸發金融海嘯，拖累香港的樓價和租金也一度大幅下跌。兩年過後，尤其是自去年底起，住宅租金顯著急升，平均呎租已急升至18.8元，不但較海嘯後低位大幅上升至兩成半至三成，更已重返97年底的水平。
同一時間，樓價亦隨租金大幅上升持續反彈，市區樓入場費普遍已突破300萬元，200萬元或以下的細價樓成交比例更大幅下跌至41.9％，創1998年4月後的逾12年新低。雖然政府剛宣布一系列打壓樓市措施，在租金急升、細價樓賣少見少的情况下，加上息口持續低企，不少儲夠子彈作首期的租客，寧願由租轉買，成為近月樓市另一重要客源。
通脹加劇，租金亦持續上升，市區大型藍籌屋苑住宅月租普遍已逾萬元，今年租金升勢更為凌厲。美聯提供數據顯示，上月底平均香港住宅呎租約為18.8元，過去7個月已累積上升約8.6％，並重返97年底水平（1997年12月為18.35元），較1997年最高位僅低約一成。值得注意的，是7月底租金較6月上升2.3％，單月升幅為近5個月新高，相信與踏入暑假的租務黃金檔期有關。事實上，近年租金顯著上升，租客於新簽租約所支付的租金難免有調升的壓力，而在新一輪租務續約潮下，上月租金升幅較為明顯。
個別屋苑租金7個月升近兩成
除了一向被視為樓市探熱針的大型藍籌屋苑，包括太古城、美孚新邨、黃埔花園、海怡半島等，過去7個月租金升逾一成外，即使一向被視為落後的屋苑，如西九四小龍之一的長沙灣碧海藍天及泓景臺，租金今年以來亦分別上升高達18.8％及15.3％。至於被視為二線的新界區屋苑，包括東涌東堤灣畔、沙田河畔花園、元朗蝶翠峰及深井浪翠園，同期租金升幅也介乎15.4％至16.5％。
美聯首席分析師劉嘉輝表示，雖然樓市於今年第2季受到政府「9招12式」的影響，令租金稍為放緩，當時在預期轉賣為放租的情况增加下，租金升勢減慢，但由於「9招12式」對樓市的影響短暫，加上通脹持續，近期樓價亦續升，租金走勢亦緊隨向上，預期今年全年住宅平均呎租有機會升穿20元水平，進一步逼近97年最高位。
樓價上升 細價樓交投急跌
租金大幅上升的同時，200萬元或以下細價樓成交卻急跌。據土地註冊處及美聯研究部資料顯示，7月份200萬元或以下的二手住宅買賣登記共有5,005宗，佔同期整體二手住宅買賣登記11,955宗約41.9％，比例較6月份46.1％下跌4.2個百分點，比率創自1998年4月後的逾12年新低。中原研究部聯席董事黃良昇亦指出，今年經濟好轉及低息持續，吸引不少資金流入物業市場，樓市交投暢旺，帶動樓價上升，令市場低價上車盤大減。
他又稱，反映本地樓價的中原城市領先指數最新報82.14點，較2009年12月底的73.23點比較，樓價已上升12％，在現時租金上升、樓價急升的情况下，加上美聯儲局將維持更長的低息水平，預期在港按息將持續低企，相信更多租客將由租轉買，成為樓市另一重要客源。
明報記者 陳天賜
2025年01月18日 10:47