【明報專訊】編者按：上周此欄提及中國有必要加緊興建保障性－住房，本周作者再談興建保障房對樓市及經濟的影響。大規模建設保障性住房的影響主要體現在幾個渠道：其一是對商品房及住宅存量的影響；其二是對房地產開發投資及GDP的影響；其三是對開發商盈利模式的影響。
只要土地供應足 影響商品房有限
商品住宅存量遠未達到飽和點，保障性住房對房地產需求的影響將十分有限。根據海外經驗，商品房市場發展的階段性拐點是新建住宅總量與住宅存量的佔比為100%左右，目前中國170億平米住宅總量中約為不足50億平米為新建住宅，佔比僅為30%。在這一個時間視窗裏，商品房市場仍有充分的發展空間。考慮到城鎮化依然保持較高的速度推進，房地產的實際需求空間依然較大。
從住宅需求結構看，保障性住房對商品房需求的衝擊有限。隨着保障性住房建設逐步推進，未來將不斷形成「市場歸市場、保障歸保障」的多層次住房供應體系。由於保障性住房針對的是中低收入家庭，那麼針對中高收入家庭的商品房市場將保持相對獨立的發展路徑，多樣化、差異化發展的空間更大。
從土地供給來看，保障性住房大規模建設對商品房市場的衝擊將主要體現在對商品住宅供地的擠壓上。如果未來土地供應總量既定，那麼保障性住房用地的增加意味着商品房，尤其是中高級商品房供地將受到影響。然而，如果能夠保證土地供應總量增加，或者保持2010年的土地供應結構，那麼可以推斷，這種影響將不會十分明顯。
有助彌補巨大供求缺口
按照2010年保障性住房建設計劃以及我們的測算，4700多億元（人民幣•下同）的投資規模將使2010年的房地產開發投資增加約18%，考慮到房地產投資在GDP中的佔比的歷史水平和構成，那麼2010年保障性住房投資對GDP的拉動作用約為1.3個百分點左右。如果進一步考慮到房地產行業對上、下游鋼鐵、水泥等行業的槓桿作用，那麼保障性住房對GDP的貢獻將會更大。從這個角度看，保障性住房的投資將為2010年下半年以及2011年中國經濟在平穩回落時期發揮積極的對冲作用，也是避免宏觀經濟出現大幅回落的重要動力之一。
從趨勢來看，這一輪中國的房地產市場調整的時期會較2007至2010年那一輪周期中的調整階段要長，因為2009年房地產市場的調整迅速被大規模的信貸投放拉起，而2010年和2011年不太可能再出現類似2009年這樣異常大規模的信貸投放，房地產市場調整的持續時間會較長，對宏觀經濟的負面拖累作用會較預期的大，因此對保障性住房的建設應當高度關注。
同樣值得關注的，是如果中國的房地產市場在2010年第4季以及2011年的大部分時間處於調整狀態，那麼可能會使房地產新開工面積在一個較長的時期內保持在一個較低的水平，進而使在2012年或以後房地產行業景氣回復時，房地產的供應會顯著減少，供求缺口增大，從而加大房地產價格上漲的壓力。此時，如果有較為充足的保障性住房供應，應當可以部分平衡這種顯著的供求缺口，對冲中國的房地產市場長期存在的強烈供求波動。
政策支持 吸引發展商參建
對於開發商而言，參與保障性住房建設，將為之提供新的發展空間。
首先，雖然保障房建設利潤率較低，一般為3%至5%左右的水平，但是隨着政策層面對保障性住房建設的大力推進，未來保障房的需求量與建設量將呈現大規模增長，而且供應的收入群體也比較穩定。
其次，保障性住房與商品房相比，不僅不容易受到調控政策的衝擊，而且也將受到政府的鼓勵，在資金來源和土地供給方面都將享受到一定的政策支持。因此保障房建設的投資風險很低，如果以5%左右的利潤率計算，考慮到開發商自有資金比例僅佔20%左右，5倍左右的槓桿意味着開發商的資金收益率可擴大至25%左右，相比當前不斷受到調控的商品房市場，這一收益率水平不僅可以成為開發商獲取盈利的過渡模式，而且也可以作為一種長期的發展方向，為之提供相應的盈利空間。
巴曙松
國務院發展研究中心金融研究所副所長
2025年01月08日 12:19