海運大廈每呎35元續租

【明報專訊】糾纏超過10年的海運大廈續租問題，昨日終有定案。九龍倉（0004）宣布，與政府達成共識，獲准以79億元補地價續租21年，同時，其總樓面面積較現時「發水」四成至逾92萬平方呎。若不計算日後的建築成本，其平均每月呎價僅35元，較整體海港城呎租平均264元相差逾6倍，有立法會議員直斥政府「明益」九倉，予人官商勾結之感。


地政總署：十足市值地價

地政總署昨日回覆查詢時稱，是次續約金額為「十足市值地價」，讓九倉續租21年是適當做法，又指海運大廈並非純商業項目，續租可以確保海運碼頭營運的郵輪碼頭所受的影響減至最輕。署方亦透露，九倉將會興建一座4層高新翼大樓，當中包括郵輪營運設施及商業設施。


海港城平均呎租264元

海運大廈位處名店林立的廣東道，最近港威商場地舖一個面積逾萬方呎的店面，獲頂級意大利品牌承租，平均呎租逾1000元。根據昨天的公布，以現時海運大廈約65萬方呎樓面計，呎租48元，大幅低於去年初九倉曾公布、海港城整體（包括海運大廈）商戶呎租200至600元的水平，根據瑞信昨日的報告，平均呎價為264元。若商場擴建至最多92.2萬呎樓面，呎租將進一步降至35元。現時區內地標式商場呎租如華置The One，商戶呎租介乎60至1000元不等；凱聯國際iSquare呎租則介乎40至800元（見圖）。


對於成功續租，會德豐副主席梁志堅表示洽詢續約事項時，政府的開價頗為強硬，幸最終成功續約，而商場日後亦會展開有關增減規模的工程，但未有透露詳情。


建4層高新翼 備郵輪商業設施

九倉全資擁有的海港城佔了廣東道零售面積75%，佔香港整體去年零售業銷售總額的6.7%，去年為集團帶來36億元商場租金收入。海運大廈佔海港城的零售面積34％，昨天的通告並披露海運大廈去年除稅前及除稅後利潤分別有7.01億元及5.87億元。


其實早於2010年，地政總署便已批准海運大廈的擴建圖則，可增建4層，合共增加9.42萬方呎樓面；昨日公布的新租約更加碼，樓面面積上限增加至92.2萬方呎，較現時65.8萬方呎增加26萬方呎，即大增42％。


立法會議員李華明指呎租僅35元及獲得額外四成樓面，從表面看，政府有「明益」九倉之嫌，「市民會覺得有官商勾結」。


料重新包裝 提高租金

美聯工商舖執行董事兼行政總裁黃漢成認同，是次續租屬「筍價」，九倉一直礙於海運大廈的地契續約，而未有提升商場的形象及商戶級數，令商場呎租低於海港城的其他商場。他相信九倉稍後會重新包裝海運大廈部分，提升租金水平。他又指，是次屬21年長約，按照通脹，租金仍存在一定程度的上升空間，而且項目鄰近郵輪碼頭，受到旅客歡迎，未來10至20年仍會是香港的重要旅遊景點。


九倉除一次過支付79億元，同時要每年繳付相等於地段應課差餉租值3%的地租，據九倉估計，該地段由今年4月至明年3月的應課差餉租值約為4.91億元，即全年要繳差餉約1500萬元。


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