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【明報專訊】近日股巿回升，但我不相信經濟和大巿已好轉。歐美失業率高企，難望民間拉動經濟；至於政府增加貨幣供應，已做了多次，經濟仍未有起色；要動用財政政策，阻力亦很大，因為大家都認為政府的赤字太過分，如何可要求政府加稅減開支，倘無政府支持，歐美經濟如何能轉勢？中國方面，產能普遍過剩，03年時歐美經濟好，尚可以吸收那些產能，現在已很難再發生；政府增加投資和貨幣供應，又怕推高通脹，難以大手救巿。
樓價在升 巿帳率處歷史低位
所以，你說我悲觀都好，升巿只是暫時，資金遲早會重新投入那些業務穩穩陣陣，股息又不錯的股票。現在，我如果再叫大家去買領匯(0823)、置富產業(0778)，實在無甚新意，而且它們的股價已升了很多。今次推介另一隻較少人提的高息股︰九龍建業(0034)，原因︰
一來，估值便宜，巿帳率0.44倍。過去十年，只有2001、2008、2009年這些非常年份，其巿帳率才會低於0.5倍，最高見過2.5倍。現在的巿帳率已是歷史大低位，加上樓價在升，再跌空間相當有限。
二來，派息好。2011年每股派息0.54元，以此計，股息率約7厘。筆者保守地估算過，未來三年，九建的派息起碼可以做到0.43元，即提供到約5.5厘股息，仍相當不錯。讀者應該馬上會問，0.43元的股息是如何算出來的？
3地盤在發展 租金收入穩
首先，九建的收租物業就已貢獻了0.18元。那些物業包括位處太子旺區的始創中心、尖沙嘴和旺角總共超過100個舖位、中環伊利近街2樓至23樓及天台(住宅)。它們的租金收入相當穩定，2010及2011年帶來2.7億元及2.9億元收入，取其中位數2.8億元。參考多間收租股，營運費常佔收入15％至34%，就當是25%。從2.8億元收入中，剔除25%，餘下2.1億元，除以總股數(11.5億元)，等如0.18元。
其次，九建起碼有3個地盤在發展，包括堅尼地城的卑路乍街150至162號及均益街1至9號、旺角的染布房街10號、西洋菜北街468至474號的景怡峯。它們的總樓面面積42.7萬呎，2012至2014年陸續落成。它們全在港島或九龍中心，每呎賣8500元應無問題，即這兒可以套現36.3億港元。2011年賣樓的經營溢利率48%，就當未來也是48%，36.3億港元就可以帶來17.5億經營溢利。假設一半留下作日後發展，餘下8.8億元，在2012至2014年分3年入帳，每年便有2.9億元，除以總股數，每年就可以派0.25元。加起收租物業帶來的0.18元，便有股息0.43元。
主席持股量多 派息有保障
九建在香港、大陸、澳門還有很多物業籌備發展變現，可以到港交所網頁看九建2011年年報第128至130頁。連那些物業都套現，九建可以派的股息，肯定不止0.43元。九建有能力派息，它亦有意願維持派息，2000年至今，它年年都有派，蝕錢的08年都照派，加上主席柯維湘持股70%以上，他亦想收高息，派息應是能維持的。
土砲
逢周四刊出
樓價在升 巿帳率處歷史低位
所以，你說我悲觀都好，升巿只是暫時，資金遲早會重新投入那些業務穩穩陣陣，股息又不錯的股票。現在，我如果再叫大家去買領匯(0823)、置富產業(0778)，實在無甚新意，而且它們的股價已升了很多。今次推介另一隻較少人提的高息股︰九龍建業(0034)，原因︰
一來，估值便宜，巿帳率0.44倍。過去十年，只有2001、2008、2009年這些非常年份，其巿帳率才會低於0.5倍，最高見過2.5倍。現在的巿帳率已是歷史大低位，加上樓價在升，再跌空間相當有限。
二來，派息好。2011年每股派息0.54元，以此計，股息率約7厘。筆者保守地估算過，未來三年，九建的派息起碼可以做到0.43元，即提供到約5.5厘股息，仍相當不錯。讀者應該馬上會問，0.43元的股息是如何算出來的？
3地盤在發展 租金收入穩
首先，九建的收租物業就已貢獻了0.18元。那些物業包括位處太子旺區的始創中心、尖沙嘴和旺角總共超過100個舖位、中環伊利近街2樓至23樓及天台(住宅)。它們的租金收入相當穩定，2010及2011年帶來2.7億元及2.9億元收入，取其中位數2.8億元。參考多間收租股，營運費常佔收入15％至34%，就當是25%。從2.8億元收入中，剔除25%，餘下2.1億元，除以總股數(11.5億元)，等如0.18元。
其次，九建起碼有3個地盤在發展，包括堅尼地城的卑路乍街150至162號及均益街1至9號、旺角的染布房街10號、西洋菜北街468至474號的景怡峯。它們的總樓面面積42.7萬呎，2012至2014年陸續落成。它們全在港島或九龍中心，每呎賣8500元應無問題，即這兒可以套現36.3億港元。2011年賣樓的經營溢利率48%，就當未來也是48%，36.3億港元就可以帶來17.5億經營溢利。假設一半留下作日後發展，餘下8.8億元，在2012至2014年分3年入帳，每年便有2.9億元，除以總股數，每年就可以派0.25元。加起收租物業帶來的0.18元，便有股息0.43元。
主席持股量多 派息有保障
九建在香港、大陸、澳門還有很多物業籌備發展變現，可以到港交所網頁看九建2011年年報第128至130頁。連那些物業都套現，九建可以派的股息，肯定不止0.43元。九建有能力派息，它亦有意願維持派息，2000年至今，它年年都有派，蝕錢的08年都照派，加上主席柯維湘持股70%以上，他亦想收高息，派息應是能維持的。
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