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【明報專訊】原是基金經理的郭偉良，約2年多前加入力寶投資，力寶最近與恒生指數服務公司合作推出「力寶專選中港地產指數」。郭表示，過往香港市場有反映樓價的指數，但「傳統的地產股指數概括性不足，除了發展商，未有納入地產相關行業如領匯（0823）房託或代理公司如美聯（1200）等，成分股也不多於10隻，未足以反映整體實况」，是次推出的「力寶專選中港地產指數」，選股範疇較廣泛，除了發展商和收租股外，也納入地產代理、房地產基金等。
比較地產股票 判斷最划算投資
郭指出，新指數可更有效反映香港及中國整體樓市的走向，且由於股市反應往往快過樓市，因而對預測未來樓市方向有相當參考性。新指數的另一功能，則是與樓價升跌、租金回報作比較（圖），從而得出地產相關股票與實質物業價格的折讓幅度，判斷買樓較買地產股划算，還是相反。
樓價近年屢試新高，郭氏認為，「（香港樓市）未來1至2年開始tough，但唔會死，不會暴跌，但兩年內會slow down（放緩）」，雖然不少市民供樓負擔小，甚至供完樓，可減低可能出現斷供的機會而造成風險，但不代表要承擔額外風險買第二個物業，令樓價長升長有。近期細價樓勁升，原因是大部分市民已買不起豪宅，亦未必承受到中價樓下跌風險，所以最危險的是500萬至800萬元的二手樓。
香港樓市走向 要看大陸經濟
郭偉良指出，樓價於金融海嘯後急劇上升，是因為QE（量化寬鬆）出台，世界對貨幣失信心，轉而持有實物，加上內地多政治問題浮現，觸動有錢人神經，調動資金到香港、新加坡在執行上較方便，所以多了許多資金流進香港。
郭續稱，香港存在怪現象，一個地方的樓價，本應和本土經濟關係最密切，香港利率確也因聯繫匯率而與美國息率緊扣，但愈來愈多香港樓的買家，其收入來源卻來自中國，香港賺錢行業如會計、銀行業、保險都是靠內地帶動生意，因此樓價不能單看本地經濟。「中國是一個國家，香港只是個小城市，所以中國一旦出現significant collapse（明顯崩潰），香港就會有heavy adj ustment（重大調整）的風險。」
比較地產股票 判斷最划算投資
郭指出，新指數可更有效反映香港及中國整體樓市的走向，且由於股市反應往往快過樓市，因而對預測未來樓市方向有相當參考性。新指數的另一功能，則是與樓價升跌、租金回報作比較（圖），從而得出地產相關股票與實質物業價格的折讓幅度，判斷買樓較買地產股划算，還是相反。
樓價近年屢試新高，郭氏認為，「（香港樓市）未來1至2年開始tough，但唔會死，不會暴跌，但兩年內會slow down（放緩）」，雖然不少市民供樓負擔小，甚至供完樓，可減低可能出現斷供的機會而造成風險，但不代表要承擔額外風險買第二個物業，令樓價長升長有。近期細價樓勁升，原因是大部分市民已買不起豪宅，亦未必承受到中價樓下跌風險，所以最危險的是500萬至800萬元的二手樓。
香港樓市走向 要看大陸經濟
郭偉良指出，樓價於金融海嘯後急劇上升，是因為QE（量化寬鬆）出台，世界對貨幣失信心，轉而持有實物，加上內地多政治問題浮現，觸動有錢人神經，調動資金到香港、新加坡在執行上較方便，所以多了許多資金流進香港。
郭續稱，香港存在怪現象，一個地方的樓價，本應和本土經濟關係最密切，香港利率確也因聯繫匯率而與美國息率緊扣，但愈來愈多香港樓的買家，其收入來源卻來自中國，香港賺錢行業如會計、銀行業、保險都是靠內地帶動生意，因此樓價不能單看本地經濟。「中國是一個國家，香港只是個小城市，所以中國一旦出現significant collapse（明顯崩潰），香港就會有heavy adj ustment（重大調整）的風險。」
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