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【明報專訊】特首梁振英在競選特首時，不斷強調房屋及土地政策乃重中之重，揚言要大幅修正過去曾政府的高地價政策，大量增加公屋、居屋及私樓供應，更提出港人港地政策的可能性，令市民一度憧憬新政府對樓市調控的能力。
然而，新政府上台以來，先是特首自己為社會大眾期望降溫，強調政府不會「推冧」樓價，又話政府只有責任去增加土地供應，及後又有官員指出港人港地效果不大，政府需要檢討現階段是否需要推行該政策云云。明眼人多已看出，新政府沒有決心或能力去穩定房價。此之所以，樓價隨後再度抽升。
歸根究柢，樓價長升長有是因為樓宇（無論公營或私營）供求嚴重失衡。當然，這當中存在很多客觀的需求因素，如香港經濟處於擴張周期、利率特低以至人口結構、自然增長等都不是政府能夠一時三刻所能改變。不過，若然政府只懂一味強調會增加供應去穩定樓價，久而久之，社會便明白增加供應最快都要三幾年才看到成效，在遠水救不了近火的情况下，市民一擁而上，樓市加速升溫，到時只會令調控房市的難度與成本增加，整個社會亦要為此付出沉重的代價。
因此，在局勢未至於失控前，政府愈早果斷地推行新的調控政策，社會未來所需要承受的震盪便愈細。
港人港地等增加供應的措施
難解當前困局
相信就是這個原因，梁振英在競選特首期間便提出港人港地的構思。然而，誠如梁振英所言，「如住宅市場過熱，政府將研究推出港人港地政策，以選擇符合中產階層住屋需要的政府土地，在售地條款中規定建成後的住宅單位，只可售予香港居民，以協助入息高於申請居屋限額的香港居民置業」。
驟眼看來，港人港地可協助香港居民置業，但實際上，港人港地在本質上與居屋的分別不大，只是政府擴大受資助的範圍而已。港人港地與其他公營房屋所面對的問題都是一樣，就是遠水救不了近火，就算當下大量批出港人港地，到建成後已是三四年後的事。因此，以為港人港地可於樓市過熱時降溫實屬誤判。况且，非本港居民的購買力只會流到其他沒有受限制的樓宇，以整體樓市而言，港人港地效果實在有限。
顯而易見，無論港人港地，抑或公屋、居屋及私樓的建屋目標也好，新政府的穩定樓價措施都只是集中在供應方面。長遠而言，筆者也十分支持這個做法，只是社會愈來愈明白，這些長遠措施對刻下的住屋問題於事無補，當大家逐漸接受這個現實後，那些本來有效的長遠政策，調控效果亦會大打折扣。因此，政府實有必要推行一些能起立竿見影效果的短期調控措施。筆者認為，最直截了當的做法就是限購。
調控需求
為落實長遠政策爭取時間
對於部分港人而言，限購這一詞可能比較陌生。其實，內地政府早於2010年便開始在各主要城市陸續採取限購令。雖然各城市的限購令細節均有不同，但總體來說，限購令的主旨皆在於限制本地戶籍、外地戶籍和境外人士的購房數量。限購令一出，各地樓市立即大幅降溫。而有別於內地的限購令，筆者所建議的限購，主要是限制非本港居民購買本地物業。
其實，香港樓市現時面對的問題，某程度上與北京、上海差不多，就是本地居民的收入與樓價的升幅脫節。當中的原因，乃由於這些大城市對周邊的城市乃至全國有很強的張力。相對優良的基建以及就業和營商環境，皆為這些大城市提供持久的房屋購買力，令樓價居高不下。這個情况不單出現於北京、上海，在其他大城市如倫敦、紐約等也都一樣。
然而，跟倫敦、紐約不同，當地居民如負擔不起當地的樓價，大可選擇搬到周邊城市居住。在香港，大部分市民都不願亦不能搬到周邊城市定居。因此，至少短期而言，我們不能照跟倫敦、紐約那一套，任由房價上升至與本地居民收入脫節的地步。
筆者當然明白，限購與香港現行的自由經濟政策及藉投資移民以吸引富戶來港的人口政策相左。然而，權衡輕重，限購可以是短期的權宜之策，為落實增加房屋供應等長遠政策爭取時間。况且，限購的力度與形式可以因時制宜，視乎情况去調整。跟「額外印花稅」（SSD）不同，筆者提出的限購只影響非本地居民，政治上阻力應該更小。
雖然筆者建議的限購遠比內地的限購令溫和，但觀乎現時非本地居民（主要是內地人）佔新盤銷售動輒達兩至三成計，限購當可收立竿見影的短期調控效果。
只有雙管齊下地同時調控供應和需求，樓市才有望能於短期內降溫。
作者是新力量網絡理事、天駿資產管理投資總監
然而，新政府上台以來，先是特首自己為社會大眾期望降溫，強調政府不會「推冧」樓價，又話政府只有責任去增加土地供應，及後又有官員指出港人港地效果不大，政府需要檢討現階段是否需要推行該政策云云。明眼人多已看出，新政府沒有決心或能力去穩定房價。此之所以，樓價隨後再度抽升。
歸根究柢，樓價長升長有是因為樓宇（無論公營或私營）供求嚴重失衡。當然，這當中存在很多客觀的需求因素，如香港經濟處於擴張周期、利率特低以至人口結構、自然增長等都不是政府能夠一時三刻所能改變。不過，若然政府只懂一味強調會增加供應去穩定樓價，久而久之，社會便明白增加供應最快都要三幾年才看到成效，在遠水救不了近火的情况下，市民一擁而上，樓市加速升溫，到時只會令調控房市的難度與成本增加，整個社會亦要為此付出沉重的代價。
因此，在局勢未至於失控前，政府愈早果斷地推行新的調控政策，社會未來所需要承受的震盪便愈細。
港人港地等增加供應的措施
難解當前困局
相信就是這個原因，梁振英在競選特首期間便提出港人港地的構思。然而，誠如梁振英所言，「如住宅市場過熱，政府將研究推出港人港地政策，以選擇符合中產階層住屋需要的政府土地，在售地條款中規定建成後的住宅單位，只可售予香港居民，以協助入息高於申請居屋限額的香港居民置業」。
驟眼看來，港人港地可協助香港居民置業，但實際上，港人港地在本質上與居屋的分別不大，只是政府擴大受資助的範圍而已。港人港地與其他公營房屋所面對的問題都是一樣，就是遠水救不了近火，就算當下大量批出港人港地，到建成後已是三四年後的事。因此，以為港人港地可於樓市過熱時降溫實屬誤判。况且，非本港居民的購買力只會流到其他沒有受限制的樓宇，以整體樓市而言，港人港地效果實在有限。
顯而易見，無論港人港地，抑或公屋、居屋及私樓的建屋目標也好，新政府的穩定樓價措施都只是集中在供應方面。長遠而言，筆者也十分支持這個做法，只是社會愈來愈明白，這些長遠措施對刻下的住屋問題於事無補，當大家逐漸接受這個現實後，那些本來有效的長遠政策，調控效果亦會大打折扣。因此，政府實有必要推行一些能起立竿見影效果的短期調控措施。筆者認為，最直截了當的做法就是限購。
調控需求
為落實長遠政策爭取時間
對於部分港人而言，限購這一詞可能比較陌生。其實，內地政府早於2010年便開始在各主要城市陸續採取限購令。雖然各城市的限購令細節均有不同，但總體來說，限購令的主旨皆在於限制本地戶籍、外地戶籍和境外人士的購房數量。限購令一出，各地樓市立即大幅降溫。而有別於內地的限購令，筆者所建議的限購，主要是限制非本港居民購買本地物業。
其實，香港樓市現時面對的問題，某程度上與北京、上海差不多，就是本地居民的收入與樓價的升幅脫節。當中的原因，乃由於這些大城市對周邊的城市乃至全國有很強的張力。相對優良的基建以及就業和營商環境，皆為這些大城市提供持久的房屋購買力，令樓價居高不下。這個情况不單出現於北京、上海，在其他大城市如倫敦、紐約等也都一樣。
然而，跟倫敦、紐約不同，當地居民如負擔不起當地的樓價，大可選擇搬到周邊城市居住。在香港，大部分市民都不願亦不能搬到周邊城市定居。因此，至少短期而言，我們不能照跟倫敦、紐約那一套，任由房價上升至與本地居民收入脫節的地步。
筆者當然明白，限購與香港現行的自由經濟政策及藉投資移民以吸引富戶來港的人口政策相左。然而，權衡輕重，限購可以是短期的權宜之策，為落實增加房屋供應等長遠政策爭取時間。况且，限購的力度與形式可以因時制宜，視乎情况去調整。跟「額外印花稅」（SSD）不同，筆者提出的限購只影響非本地居民，政治上阻力應該更小。
雖然筆者建議的限購遠比內地的限購令溫和，但觀乎現時非本地居民（主要是內地人）佔新盤銷售動輒達兩至三成計，限購當可收立竿見影的短期調控效果。
只有雙管齊下地同時調控供應和需求，樓市才有望能於短期內降溫。
作者是新力量網絡理事、天駿資產管理投資總監
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