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【明報專訊】香港一些股評人的分析很奇怪，如果恒指升破了長期的阻力位或突破新高，他們便會說下一個上升目標會是多少，但當香港樓價升破了15年前的九七高位，卻會說香港樓市已很危險，勸喻大家要小心，同時會說股市可以追落後。
借用股市技術分析 樓價破頂應續升
以中原樓價指數為例，於今年5月13日打破了97年時的歷史高位，至今已有3個月，期內指數再累升了3.7％，相信若以股市技術分析角度而言，樓價破頂已得到確認，往後除非經濟環境突然惡化，樓價破位以後，暫仍會升多跌小。
說到樓市創新高，昨天各大報章，紛紛報道太古旗下東半山豪宅OPUS HONG KONG，終售出首個單位，面積6200方呎，成交金額4.7億元，呎價高達7.6萬元，破了亞洲分層豪宅新高。而之前的香港對上一個全港呎價最高成交，於去年4月由上海富商史玉柱以3.607億元購入的恒基（0012）西半山天匯66樓A室半複式戶所創下，單位面積5636方呎，呎價63,999元，該單位亦一度成為全亞洲分層呎價最高樓王。今次OPUS售出之單位，呎價超過上述天匯之單位18%。
OPUS買家身家厚 不會是「傻仔」
筆者在想，曾有傳言指要參觀OPUS的準買家，要證明身家要有50億元或以上，能有如此身家，並最終以4.7億元買入上述豪宅的買家，會是「傻仔」嗎？如果見到樓價創新高便認定樓市已見頂，會否太過武斷，還是自己才是「傻仔」呢。
政府統計處周二公布，7月綜合消費物價指數（CPI）按年上升1.6%，遠低於市場預期的3.5%，且是2010年7月以來最低水平。不過，政府發言人解釋，食品價格及住宅租金回落，再加上政府為公屋住戶，代繳7月份的租金，故此較6月通脹率3.7%大幅下降。若撇除政府所有一次過的紓困措施，基本通脹率為4.2%，只比6月的4.5%略降。
事實上，反映基層開支的甲類消費物價指數，在住宅方面受惠政府代繳租金而在7月份下跌14.8%。由於經濟形勢較差及進口價格升幅減慢，政府預期未來數個月，通脹率可望繼續下降。
通脹數據滯後 租金升溫未反映
究竟香港住宅租金是否真的回落，根據美聯物業統計，最新7月份香港私樓平均呎租錄得21.89元，乃自今年2月後，已連升5個月，首7個月累積上升約8.9%，而上月租金比起97年高位更高出約5%，創紀錄新高。最重要的是，私樓平均呎租按年升幅似有擴闊之勢，上月租金按年上升約5.8%，為10個月以來最高（圖1）。
該行指出，由於租金為計算通脹近四分之一的比重，其升勢成為帶動通脹上升的其中一項重要成分。不過，政府計算的消費物價指數內私人房屋每月租金支出包括新訂租約、續訂租約以及現行租約的租金資料，部分租約估計為早於半年前，或遠至一年前已簽訂，而去年下半年租金升幅放緩的情况亦已漸漸反映到近期私人房屋租金指數上，並成為近期通脹放緩的其中原因之一。然而，由於私人房屋租金指數有滯後的情况，因此近期租金回升的走勢，實際上並未完全於最新的通脹反映出來。
美聯指出，事實是私樓新訂租約的平均呎租按年變化走勢，其升幅於去年下半年收窄後，今年似有擴闊之勢。若將綜合消費物價指數內私人房屋租金的按年變動率的推前至一年前(反映一年前市况)，其走勢與美聯統計的租金走勢按年變化頗為相似(見圖2)。因此，不排除私人房屋租金指數按年變化將進一步收窄後再度回升，未來通脹未必會大幅回落。
iBond派息減 買樓收租回報升
可以說，私樓新訂租約租金其實正在加快上升，沒有買樓的家庭，仍在面對加租之苦，而租金續升，也成為支撐樓價屢創新高的重要因素。對於那些想透過買iBond對抗通脹的投資者而言，由於iBond派息與CPI數據掛鈎，CPI回落，iBond的派息也會下調，相反買樓收租，其收益卻隨私宅租金上升而水漲船高。
筆者剛收一本名為《樓市撈底攻略》的書（圖），書內提出了一種看法﹕數年前一批香港業主，眼見物業已升值，且對後市有保留，於是將住宅出售，比方原來入市價是200萬元，樓價升至300萬元賣樓，於是多了一筆約100萬元的財富。
過了數年，眼見樓價不跌反升至400萬元，這時卻又出現新的「恐慌」，認為樓價將會不斷上升，再不重新入市，將會後悔莫及。在這種恐慌性入市的推動下，加上其原來的獲利，可以以較數年年高的樓價買樓，令到樓價升勢火上加油。問題是，這批業主其實過去的數年收入或工資並沒大幅調升，重新買入的樓價卻較首次入市時高出一倍，當這批購買力被消耗後，樓價將會怎樣？
欲知答案，可參考該書，而該書出版社現送出5本《樓市撈底攻略》予明報讀者，有興趣讀者可以將姓名、聯絡電話及地址電郵至finanpg@mingpao.com，首位，以及第5、第10、第15和第20位讀者，會由該書出版社職員聯絡將書寄上，接收電郵截止時間為下周一的中午12時。
撰文﹕陸振球
借用股市技術分析 樓價破頂應續升
以中原樓價指數為例，於今年5月13日打破了97年時的歷史高位，至今已有3個月，期內指數再累升了3.7％，相信若以股市技術分析角度而言，樓價破頂已得到確認，往後除非經濟環境突然惡化，樓價破位以後，暫仍會升多跌小。
說到樓市創新高，昨天各大報章，紛紛報道太古旗下東半山豪宅OPUS HONG KONG，終售出首個單位，面積6200方呎，成交金額4.7億元，呎價高達7.6萬元，破了亞洲分層豪宅新高。而之前的香港對上一個全港呎價最高成交，於去年4月由上海富商史玉柱以3.607億元購入的恒基（0012）西半山天匯66樓A室半複式戶所創下，單位面積5636方呎，呎價63,999元，該單位亦一度成為全亞洲分層呎價最高樓王。今次OPUS售出之單位，呎價超過上述天匯之單位18%。
OPUS買家身家厚 不會是「傻仔」
筆者在想，曾有傳言指要參觀OPUS的準買家，要證明身家要有50億元或以上，能有如此身家，並最終以4.7億元買入上述豪宅的買家，會是「傻仔」嗎？如果見到樓價創新高便認定樓市已見頂，會否太過武斷，還是自己才是「傻仔」呢。
政府統計處周二公布，7月綜合消費物價指數（CPI）按年上升1.6%，遠低於市場預期的3.5%，且是2010年7月以來最低水平。不過，政府發言人解釋，食品價格及住宅租金回落，再加上政府為公屋住戶，代繳7月份的租金，故此較6月通脹率3.7%大幅下降。若撇除政府所有一次過的紓困措施，基本通脹率為4.2%，只比6月的4.5%略降。
事實上，反映基層開支的甲類消費物價指數，在住宅方面受惠政府代繳租金而在7月份下跌14.8%。由於經濟形勢較差及進口價格升幅減慢，政府預期未來數個月，通脹率可望繼續下降。
通脹數據滯後 租金升溫未反映
究竟香港住宅租金是否真的回落，根據美聯物業統計，最新7月份香港私樓平均呎租錄得21.89元，乃自今年2月後，已連升5個月，首7個月累積上升約8.9%，而上月租金比起97年高位更高出約5%，創紀錄新高。最重要的是，私樓平均呎租按年升幅似有擴闊之勢，上月租金按年上升約5.8%，為10個月以來最高（圖1）。
該行指出，由於租金為計算通脹近四分之一的比重，其升勢成為帶動通脹上升的其中一項重要成分。不過，政府計算的消費物價指數內私人房屋每月租金支出包括新訂租約、續訂租約以及現行租約的租金資料，部分租約估計為早於半年前，或遠至一年前已簽訂，而去年下半年租金升幅放緩的情况亦已漸漸反映到近期私人房屋租金指數上，並成為近期通脹放緩的其中原因之一。然而，由於私人房屋租金指數有滯後的情况，因此近期租金回升的走勢，實際上並未完全於最新的通脹反映出來。
美聯指出，事實是私樓新訂租約的平均呎租按年變化走勢，其升幅於去年下半年收窄後，今年似有擴闊之勢。若將綜合消費物價指數內私人房屋租金的按年變動率的推前至一年前(反映一年前市况)，其走勢與美聯統計的租金走勢按年變化頗為相似(見圖2)。因此，不排除私人房屋租金指數按年變化將進一步收窄後再度回升，未來通脹未必會大幅回落。
iBond派息減 買樓收租回報升
可以說，私樓新訂租約租金其實正在加快上升，沒有買樓的家庭，仍在面對加租之苦，而租金續升，也成為支撐樓價屢創新高的重要因素。對於那些想透過買iBond對抗通脹的投資者而言，由於iBond派息與CPI數據掛鈎，CPI回落，iBond的派息也會下調，相反買樓收租，其收益卻隨私宅租金上升而水漲船高。
筆者剛收一本名為《樓市撈底攻略》的書（圖），書內提出了一種看法﹕數年前一批香港業主，眼見物業已升值，且對後市有保留，於是將住宅出售，比方原來入市價是200萬元，樓價升至300萬元賣樓，於是多了一筆約100萬元的財富。
過了數年，眼見樓價不跌反升至400萬元，這時卻又出現新的「恐慌」，認為樓價將會不斷上升，再不重新入市，將會後悔莫及。在這種恐慌性入市的推動下，加上其原來的獲利，可以以較數年年高的樓價買樓，令到樓價升勢火上加油。問題是，這批業主其實過去的數年收入或工資並沒大幅調升，重新買入的樓價卻較首次入市時高出一倍，當這批購買力被消耗後，樓價將會怎樣？
欲知答案，可參考該書，而該書出版社現送出5本《樓市撈底攻略》予明報讀者，有興趣讀者可以將姓名、聯絡電話及地址電郵至finanpg@mingpao.com，首位，以及第5、第10、第15和第20位讀者，會由該書出版社職員聯絡將書寄上，接收電郵截止時間為下周一的中午12時。
撰文﹕陸振球
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