鄔滿海﹕市民對居屋政策過敏

【明報專訊】自政府上月公布明年起，每年推出5000個免補地價購買居屋的白表名額後，隨即令居屋市場亢奮，未補地價居屋成交價更屢創新高，上周筲箕灣居屋東旭苑更出現一個463萬元的成交個案，創出全港居屋第二市場（下稱居二市場）成交金額新高紀錄。不過，特首房策智囊、現任房協副主席鄔滿海接受本報訪問時認為，新政策對樓市的實際影響有限，因合資格的白表申請人須通過入息及資產審查，難以負擔過高的樓價，故現時樓價飈升只是市場過分敏感造成。


鄔滿海指出，現時全港約有38萬個已落成而未補地價的居屋及公屋單位，每年5000個免補地價購買居屋的白表資格，其實只佔市場整體約1%，不足以推高樓價，但認為現時樓價出現飈升，反應是「可以理解，但只屬短暫」，因有實力的買家早已轉投私樓市場，只有無力入市私樓的人士才購入居屋。


首23天錄445宗登記 超上月全月

事實上，自新居屋政策推出後，市場上已連錄多個綠表市場高價成交個案，其中東旭苑一個829方呎單位，以綠表價463萬元破紀錄價出售，呎價高達5585元。九龍居屋王旺角富榮花園，亦有694方呎戶以綠表價391萬元易手，創出屋苑歷史新高紀錄。即使不是龍頭居屋屋苑的青衣青宏苑，上月亦有883方呎戶以綠表價新高價368萬元易手。


除了居屋樓價急升外，成交量亦大幅上升。利嘉閣研究部主管周滿傑表示，本月首23天居二市場居屋買賣宗數達445宗，較7月份同期的319宗激增39%，同時亦超越七月全月的432宗，而成交金額更按月勁升四成至11.03億元。


入息3萬借九成 最高可買370萬樓

業界亦恐居屋樓價過分急升。根據經絡按揭計算，以現時初定白表家庭入息上限3萬元的合資格申請人士，還款期25年、按息2.15厘、按揭成數九成計，兼且通過銀行的按揭壓力測試，即在市場一般按息2.15厘加2厘後，每月供款約1.78萬元，相等於家庭入息的六成。換言之，一名合資格人士最多可買入約370萬元單位。


雖然可調低按揭成數，以便提高入市門檻，但由於白表申請人需有資產限制，即使有心追價亦未能如願入市。以港島區為例，筲箕灣愛蝶灣、東旭苑大單位的綠表成交價已衝破400萬，對白表人士可謂遙不可及，而九龍區居屋升勢亦相當凌厲，如富榮花園直撲400萬元，因此苦等免補價居屋的白表人士基本上只能在新界物色居所。


明報記者 歐陽慧恩、鄒凱婷