梁推十招 買二手公屋自保

【明報專訊】上星期新政府突然推出十項穩定樓市的措施，冀解決房屋供應不足及樓價升溫的問題。其中有5項短期措施，最快可於未來半年至一年內執行，如明年初推出800多個剩餘居屋單位及1000個由轉租為售的置安心單位。


不過，自從新班子7月公布復建居屋，及每年批出5000名額的白表免補地價購買居屋，預期對二手居屋的需求將大增，令不少居屋業主加價，甚至封盤；而買家亦擔心愈遲買，樓價愈貴，即使銀行估價不足，亦不惜額外加碼高價追貨。繼而令居屋樓價持續上升，屢創破頂或屋苑歷史新高紀錄，甚至連二手公屋樓價亦連帶上升。筆者一向鼓勵能力有限的人士，以先小後大、先舊後新為置業原則，故對想置業的年輕一輩，二手公屋可能是最易「上車」的選擇。在此講解一些購買二手公屋的小貼士。


二手公屋市場 有轉售限制

現時公屋市場亦分為「綠表」（即居屋第二市場）和自由市場，經租者置其屋計劃購入公屋單位的業主，如於「綠表」市場轉售予合資格人士，毋須補價，故售價較低，適合現居公屋的人士購買；公屋業主如欲在自由市場出售前，須先為單位「補地價」，才可轉售，故售價較綠表價為高，但因樓宇質素、設施、樓齡等因素，普遍仍比市場上私人住宅為低。因此，二手公屋或為綠表申請人最易「上車」的途徑。不過，購買二手公屋有不少需注意的事項。


公屋是有轉售限制，由經租置計劃購入起，即首次售出日起計的年期，首兩年內只可以原價將單位售回給房委會。購樓時，如獲得的特別折扣優惠實際金額，也須於回售時退還給房委會。在首次售出日起計第3至第5年內，公屋業主一是把單位以房委會評定的回購價售回房委會，回購價是以該單位提出回售申請時的評定市值、扣除購買該單位時獲得的折扣計算。二是把單位在居屋第二市場轉售予合資格人士，毋須繳付補價。三是，若房委會不回購，業主先繳付補價予房委會，然後在公開市場出售。


或需繳付補價 留意購入年期限制

同樣，如購樓時獲得的特別折扣優惠實際金額，亦須於回售時退還給房委會。不過，按照現行的行政安排，在首兩年及第3至第5年內，房委會會在回購價中，扣除業主在購樓時獲得的特別折扣優惠。在單位首次售出日起計的5年屆滿後，公屋業主可將在綠表市場放售，或先繳付補價予房委會，然後在公開市場出售 。


要補地價的原因是當時業主購入單位時，售價是由房委會釐定，樓價比當時市值為低，而售價與當時市值的差額百分比便是地價，又稱折扣率。如房委會將當時市價為200萬單位，以120萬售予業主，折扣率為40%。如現時的單位升值至400萬，業主便要向房委會補回160萬。


◆Tips:

1. 公屋業主只可收到房委會補價申請認收通知書後，才可訂立買賣協議

2. 房委會在屋宇發售後提供七年樓宇結構安全保證

3. 購入公屋後業主須對其物業承擔管理責任

張佩儀

美國萬利理財控股 有限公司亞太區總裁