非常時期須非常手段 暫時限制外地人炒樓

【明報專訊】美國推出沒定規模的QE3（第三輪量化寬鬆政策）後香港隨即收緊按揭，但香港過去多次收緊按揭甚至開徵額外印花稅，均只能對樓市起一時之效，樓價依舊飈升，增加供應亦遠水救不了近火，這次金管局收緊按揭，長遠而言效果成疑。面對這非常時期，香港需要非常的手段，美國聯邦儲備局一日實施極端的零息及印鈔政策，港府就應考慮實行一定程度的限制外來資金買樓措施，阻止外來熱錢炒高香港樓市，但港府須表明一旦美國的極端措施結束，香港的「非常手段」也會結束，避免長遠地破壞香港自由市場的根基。


聯儲局周四宣布新一輪量化寬鬆政策，熱錢及持續的低息環境勢將再次推高香港樓市，香港金管局隨即在周五宣布收緊按揭成數，並且重點針對具投資性質的按揭，買樓自住的用家獲得豁免，可算是對準焦點並且反應及時。只是，曾蔭權任內對樓市急升反應過慢，導致土地供應嚴重短缺，樓市泡沫已種下禍根，再加上歷史告訴我們，美國推出前兩輪的量化寬鬆政策後，現時本港樓價已較2008年9月大升六成，其間即使多次收緊按揭甚至推出額外印花稅等「辣招」，最多只能對樓市起短暫遏抑作用，金管局如今再次出招，長遠效用恐怕成疑。


樓市泡沫禍根已種

收緊按揭長遠效用成疑

不少市場人士都指出，要解決樓市急升問題須從長遠供應入手，但推出土地至單位發售往往需時長達5至6年，美國的印鈔政策卻即將「殺到埋身」，遠水根本救不了近火。近年香港與內地經濟聯繫愈見緊密，經濟處於上升周期，但礙於聯匯的羈絆，香港被迫跟隨美國的超低息政策，結果令資產價格火上加油，這次美國推出QE3，既無定出上限，也無說何時終止，其產生的游資可能遠多於前兩輪QE，長遠而言將令香港樓市泡沫愈吹愈大，他日美國息口回升，香港樓市泡沫爆破，後果將甚為嚴重。


由此可見，香港的經濟目前正處於一個非常時期，死守過去的一套只會作繭自縛。美國為求自保不惜採取非常手段瘋狂印鈔，香港為求自保，也應採取較非常的手段，在這段時間實施限制外來資金買樓的政策，盡力避免香港樓市被外來熱錢再次炒高。


澳洲及新加坡近年都有採取類似措施，限制外地人在當地置業，澳洲禁止外國人進入二手物業市場，只能購買特定新樓，新加坡則向外國人及投資者徵收樓價一成的額外印花稅。香港應實施何種措施可以再具體研究，但問題核心是，以收緊按揭、增加額印甚至增加土地供應等傳統手段，是無法應付滾滾而來的熱錢的，香港是時候要「出格一點」，不能再墨守成規了。


表明非常措施短暫實行

不會打擊自由經濟美譽

當然，外來資金只是樓市被炒起的其中一個因素，本地炒家的市場佔有率仍然十分高，限制外地人買樓只是眾多應考慮的措施之一。這次QE3最終會產生什麼後果還未能確定，港府應有兩手準備，若然樓市真的再次失控急升，除了限制外來買家入市外，必要時更可提高特別印花稅稅率及延長徵收年期，甚或考慮提高收租業主的物業稅，多管齊下，遏止樓價繼續飈升。


自由經濟是香港的根基，任何政策若被誤解為對香港自由經濟體系造成重大衝擊，都必須小心謹慎研究，避免向市場發出錯誤信息，影響香港的營商環境及國際聲譽。只要政府明言限制外來人買樓只屬有時限的非常手段，一旦美國放棄瘋狂印鈔後政策便將立即取消，相信對香港自由經濟形象的影響會非常輕微。