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【明報專訊】美國周前推出第三輪量化寬鬆措施（QE3），同時表示會維持超低息環境至2015年初。近年有個別業主，趁彽息將物業加按，然後將套現的低息資金投入其他投資項目，甚至買入其他投資物業；《宏觀論按》作者兼按計劃執行董事王永偉就認為，有關做法既冒風險，實際回報也未必理想，不建議一般業主仿效。
雖然金管局於去年曾要求銀行的新做樓宇按揭息率不應低於「底線」，但王永偉指出現時的新做按息普遍仍為2.15厘，比通脹率更低，買樓當然成為資金的理想出路，「現時的利率低，借貸人要還的利息比以前少很多，會吸引買樓者承做更多的樓按。例如買家本來有足夠的資金支付五成首期，但因為利率低，部分買家權衡後，最終還是做七成按揭，將多出來的錢作裝修，或者其他投資，以獲得更大的經濟效益。」
對於近年愈來愈多業主將物業加按，利用套現的資金作其他的投資，他就認為這樣的投資回報未必理想，「向銀行加按物業，每月的利息約為2厘多，部分銀行的加按計劃利率更會比普遍樓按更高，雖然現時要找到回報率高於2厘的投資並不難，但為何要一邊繳交每年約2厘的利息，一邊投進利回報率約2厘的投資呢？在這過程中，投資者每年的獲利可能不多。而且現時其他投資途徑，如股票市場仍有很多不穩定因素，即使是藍籌收息股，投資者亦須冒股價下跌的風險，所以這類的加按套現再投資手法，其實並不理想。」
選二手樓投資 較理想
即使是將套現所得的錢再買樓收租，王永偉亦認為買家須小心選擇物業，因為現時一手樓和二手樓的租金回報率差距甚遠，一手樓由於管理費和定價較高，會影響回報率，故二手樓將是較為理想的收租選擇，但因為套現後投資者的每月負擔加重，而且第二個物業的按揭只可做五成，以一個400萬元的單位為例，買家連同其他雜費，需要拿出200多萬元現金，不是一般家庭可以負擔，故他推斷一般業主難以用加按套現的方式增持物業。
至於過去一直有投資者向非金管局管轄的財務公司進行樓宇借貸，以獲較多的貸款，王永偉直指金管局於本月14日推出的新政策，將會加速這類型公司和樓按的發展，「銀行因指引而不可提供按揭，令此類產品的發展空間增加，事實上，近期市場上提供此類貸款方案的機構已大幅增加」。
QE3帶動樓價 料較QE2弱
雖然金管局的新政策是為了減輕QE3對本港樓市的影響，但他相信只可阻截部分資金，預料QE3仍會帶動樓價，但應不會出現前兩輪的QE政策所帶來的大升浪，「QE1和QE2時，歐美不景而亞洲前景看俏。但現時市場正擔心中國增長放緩，所以未必再像之前般吸引大量資金流入亞洲。對香港的刺激可能較之前為低，但利率將維持極低水平，仍利好樓價。」
他又認為，市民要留意美國QE3政策對市場的心理影響，因為2008年底美國聯儲局公布量寬後，香港的樓市成交並未即時好轉，要待2009年4月後，土地註冊處的成交宗數才突破1萬宗水平，「換言之，QE1推出初時，市場並未完全了解措施對本地樓價的影響，現時一般人似乎已接受QE會令樓價上升，此情况或會推使更多本來在觀望、猶豫的用家入市」。
預計銀行續搶按揭業務
雖然美國承諾維持低息至2015年，金管局去年亦曾發出最低按息指引，變相調升按息，減低低息對樓市的影響，不過王永偉覺得現時金管局難以重施故技，「2010年新取用按揭3200億元，2011年是2200億元，今年估計在1800億元以下，餅本身細了，按息難升。金管局過去定下按息指引，理由是風險管理，即擔心銀行搶生意，令利潤低至不正常水平，但現時銀行的按息息差並不是太不正常。」儘管現時銀行按揭的利潤的確不如97年，但已經比2009至2011年初理想，所以他相信未來銀行仍會繼續搶按揭業務。
明報記者 歐陽慧恩
雖然金管局於去年曾要求銀行的新做樓宇按揭息率不應低於「底線」，但王永偉指出現時的新做按息普遍仍為2.15厘，比通脹率更低，買樓當然成為資金的理想出路，「現時的利率低，借貸人要還的利息比以前少很多，會吸引買樓者承做更多的樓按。例如買家本來有足夠的資金支付五成首期，但因為利率低，部分買家權衡後，最終還是做七成按揭，將多出來的錢作裝修，或者其他投資，以獲得更大的經濟效益。」
對於近年愈來愈多業主將物業加按，利用套現的資金作其他的投資，他就認為這樣的投資回報未必理想，「向銀行加按物業，每月的利息約為2厘多，部分銀行的加按計劃利率更會比普遍樓按更高，雖然現時要找到回報率高於2厘的投資並不難，但為何要一邊繳交每年約2厘的利息，一邊投進利回報率約2厘的投資呢？在這過程中，投資者每年的獲利可能不多。而且現時其他投資途徑，如股票市場仍有很多不穩定因素，即使是藍籌收息股，投資者亦須冒股價下跌的風險，所以這類的加按套現再投資手法，其實並不理想。」
選二手樓投資 較理想
即使是將套現所得的錢再買樓收租，王永偉亦認為買家須小心選擇物業，因為現時一手樓和二手樓的租金回報率差距甚遠，一手樓由於管理費和定價較高，會影響回報率，故二手樓將是較為理想的收租選擇，但因為套現後投資者的每月負擔加重，而且第二個物業的按揭只可做五成，以一個400萬元的單位為例，買家連同其他雜費，需要拿出200多萬元現金，不是一般家庭可以負擔，故他推斷一般業主難以用加按套現的方式增持物業。
至於過去一直有投資者向非金管局管轄的財務公司進行樓宇借貸，以獲較多的貸款，王永偉直指金管局於本月14日推出的新政策，將會加速這類型公司和樓按的發展，「銀行因指引而不可提供按揭，令此類產品的發展空間增加，事實上，近期市場上提供此類貸款方案的機構已大幅增加」。
QE3帶動樓價 料較QE2弱
雖然金管局的新政策是為了減輕QE3對本港樓市的影響，但他相信只可阻截部分資金，預料QE3仍會帶動樓價，但應不會出現前兩輪的QE政策所帶來的大升浪，「QE1和QE2時，歐美不景而亞洲前景看俏。但現時市場正擔心中國增長放緩，所以未必再像之前般吸引大量資金流入亞洲。對香港的刺激可能較之前為低，但利率將維持極低水平，仍利好樓價。」
他又認為，市民要留意美國QE3政策對市場的心理影響，因為2008年底美國聯儲局公布量寬後，香港的樓市成交並未即時好轉，要待2009年4月後，土地註冊處的成交宗數才突破1萬宗水平，「換言之，QE1推出初時，市場並未完全了解措施對本地樓價的影響，現時一般人似乎已接受QE會令樓價上升，此情况或會推使更多本來在觀望、猶豫的用家入市」。
預計銀行續搶按揭業務
雖然美國承諾維持低息至2015年，金管局去年亦曾發出最低按息指引，變相調升按息，減低低息對樓市的影響，不過王永偉覺得現時金管局難以重施故技，「2010年新取用按揭3200億元，2011年是2200億元，今年估計在1800億元以下，餅本身細了，按息難升。金管局過去定下按息指引，理由是風險管理，即擔心銀行搶生意，令利潤低至不正常水平，但現時銀行的按息息差並不是太不正常。」儘管現時銀行按揭的利潤的確不如97年，但已經比2009至2011年初理想，所以他相信未來銀行仍會繼續搶按揭業務。
明報記者 歐陽慧恩
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