熱錢流入火上加油 樓市泡沫危如累卵

【明報專訊】上周六，新一次熱錢流入本港揭開序幕，預期未來一段日子，熱錢陸續有來，在本港樓價處於歷史高位之際，熱錢勢將進一步推高樓價。當局聲稱掌握熱錢流向，加上迄今數量有限，並未採取應對措施，不過，熱錢對於資產價格、特別是樓市泡沫勢必火上加油，所以，市場風險極大，置業者或投資者要謹慎行事，因為熱錢流入也必會流出，盲目跟風容易中招。另外，美國總統選舉選情膠着，政府要研究一旦共和黨候選人羅姆尼當選，若改變現行的美國貨幣政策（例如撤換伯南克或不再推行量化寬鬆，低息環境可能改變），對本港會帶來什麼影響，並制訂方案應對。


政府勿好整以暇

應採措施遏抑需求

港元匯價上周觸及7.75強方兌換保證水平，到昨日，金管局先後四度入市，沽出超過143億港元，買入約18億美元，相對於2008年底美國首輪量化寬鬆（QE1），熱錢湧入本港，當時金管局單日最高沽出160億港元，今次熱錢流入規模，暫時所見有限。市場人士認為熱錢來港，目的不在押注港元升值或聯匯脫鈎圖利，而是流入股市和樓市，若情况持續，會推高本港資產價格。


今次熱錢流入包括本港在內的新興市場，有幾個因素，首先是美國推出QE3，聯儲局主席伯南克聲言今次印銀紙買債，會買到美國失業率回升為止；其次是歐債危機喘定，歐美投資者風險胃納增加，資金再次投入新興市場；另外是中國經濟呈現見底迹象，將重拾升軌，於是資金再度東來。上述3個因素，並非一朝一夕的事，以美國今次印銀紙，預期使超低息環境起碼持續到2015年，因此，熱錢來港迄今雖然不多，但是美國QE1時，約1年之內，資金流入本港銀行體系總額高達6400億元，今次金管局四度入市沽出港元後，到今日銀行體系結餘增加到1620億元，表面上數字差距很大，但是，今次熱錢並未止步，影響還未完全浮現。


美國和歐洲以印銀紙方式救市，導致游資充斥，香港作為國際金融中心，自然是游資流竄靠泊之地，今次熱錢流入，其間風險，有兩個情况值得注意，即是本港現實情况和美國大選的因素。


現在本港樓價處於歷史最高位，上周反映樓價的中原城市領先指數再創新高，報111.19點；本港樓市特大泡沫，是過去4年美國、歐洲持續量化寬鬆和中國豪擲4萬億元救經濟的結果，現在，樓價與經濟整體基調背馳，脫離了一般市民可以負擔的能力。此際熱錢來港，銀行資金成本下降，按揭息率有下調壓力，近期匯豐、恒生及中銀3家銀行對住宅估價持續進取，龍頭屋苑太古城一個頂層連天台特色戶，每呎估值高達1.95萬元，較上月太古城一個特色戶呎價1.76萬元所創下的屋苑歷史新高，還要高約一成，反映銀行承做按揭態度進取，以低息搶按揭生意，吸引炒家和用家入市，樓市泡沫吹得更大，危如累卵，一旦爆破「將死得人多」。


當局雖云掌握了熱錢流向，例如知道4家銀行參與買港元，買入股票或債券，部分用作美元長倉平盤或企業自身資金調動等，迄今流入熱錢不涉及樓市。不過，熱錢在市場流轉會有傳導性影響，樓市很難置身熱錢以外，美國QE1時，本港豪宅和工商物業價格大升，近期，豪宅行情蠢蠢欲動，當豪宅樓價飈升時，中小型單位售價也會水漲船高；另外，熱錢流入製造資產價格上升預期，所以，熱錢推高樓價的風險不容低估。


政府說已經做好準備，特首梁振英更說過若有需要，根本毋須開會，只要通電話就可以拿出方案應對云云。其實，政府應對樓市的態度使人費解，因為樓市到怎樣的狀態、樓價升到什麼水平，政府才會出招？我們認為政府不要好整以暇，在供應無法增加下，應該採取措施遏抑需求，例如增加「額印」力度，嚴打短期炒賣，要求銀行收緊按揭，甚或研議排除外地人置業炒賣等。有關對應做法，政府可聲明是短期措施，一旦樓市回歸正軌，就會調節，使市場知道此乃非常時期的非常做法。


羅姆尼若當選總統

美國貨幣政策可能大變

至於美國大選結果，有可能扭轉美國的貨幣政策。量化寬鬆是現任奧巴馬認可聯儲局主席伯南克的政策，若奧巴馬連任，繼續量化寬鬆，應該沒有問題，但是共和黨候選人羅姆尼表示過他當選後會實行強美元政策，並一再批評伯南克的貨幣政策，伯南克的任期到2014年屆滿，羅姆尼表示會換人，所以，若羅姆尼當選，美國的貨幣政策極可能大變，目前市場還未意識到這個潛在風險，不過，按美國的民調數字顯示，3場辯論之後，奧巴馬未能拋離羅姆尼，兩人所獲支持度極其接近，完全不能排除羅姆尼有可能當選。


美國總統選舉下月6日投票，距今不到兩星期，政府就熱錢流入採取應對措施的同時，應該做專案研究，評估羅姆尼當選對香港可能帶來的影響。若息口逆轉，扭轉美國超低息環境，對全球而言將會是另一個局面，屆時香港不應該臨急抱佛腳，要有預案即時應對。


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