【明報專訊】政府宣布額外印花稅加碼和開徵境外買家印花稅，嚴打炒賣，出手甚重，特別在熱錢湧入本港，對樓市泡沫火上加油之際，此一對策有望遏制樓市進一步亢奮，改變樓價必升的預期。政府除了遏抑需求，要同時持續穩定供應房屋，才有望理順樓市，使樓市走出暴升暴跌的宿命，處於長期穩定的軌迹發展。
本港樓價今年上升了約兩成，早已脫離一般市民的負擔能力，在超低息環境下，供樓負擔比率佔收入約五成，只要息口回升，市民的供樓負擔會非常沉重；另外，本港經濟持續放緩，出口和零售消費都見收縮，失業率回升，樓市卻持續熾熱，經濟與樓價背道而馳，使人擔心一旦出現經濟逆轉，會重演當年樓價暴跌、負資產遍野的可怕局面，政府此際出招遏抑需求，甚有必要。
額印加碼開徵新稅
打擊炒家遏制需求
額外印花稅由2年延至3年，購入物業後半年內出售，稅率由15%增至20%，半年至1年內出售，稅率由10%增至15%，1至3年內出售，稅率由5%增至10%，每一個稅階的稅率都加5個百分點，炒家的成本和風險大增，兩年前實施「額印」時，短線炒家大減，今次稅率更重，相信在遏制炒賣方面，會收到更顯著效果。
政府開徵15%境外買家印花稅，不適用於香港永久居民買家，只向境外人士、本地及海外註冊公司徵收。近年，本港樓價飈升，供應不足是主要原因，而境外買家、特別是內地人士來港置業持續增加，使供應更形緊絀，去年，一手樓盤買賣中，境外買家佔了約20%，可見他們是本港樓價飈升的推手。境外買家日後若在本港炒樓，3年之內出售，就要繳付3種印花稅，即一般印花稅、額外印花稅和買家印花稅，稅率最高可能接近40%，因此，境外炒家絕迹應可預期。
政府推出新額印和境外買家印花稅兩招，相信會收到效果，起碼中短期內炒家會卻步，樓市將平靜一段時期。在熱錢流入蓄勢在投資市場興風作浪，推高資產價格之際，政府這兩招可以冷卻樓市，換來喘息空間。不過，遏制需求只是應付眼前緊急情况，若要樓市回復正常，盤根究底仍然是增加供應。
政府公布今年首3季落成私宅單位，只有6100個，按情况看來，今年落成1萬個單位也難以樂觀，反映短期供應仍然極其緊絀。不過，今年私宅施工量首3季有1.61萬單位，按正常情况，今年應可超過2萬個單位，創12年來新高，這些單位3年後才落成，最快也要到明年和後年才可以預售樓花，但是施工量增加，預示着2、3年後供應增加，箇中所透露信息值得重視。問題是施工量增加會否持續，抑或只是曇花一現。
據屋宇署的資料，自2010年6月政府主動賣地，至今年8月底共賣出的46幅土地，涉及約1.8萬個單位，當局僅批出其中5幅土地的施工紙，即是今年首3季新增施工單位，大部分仍為政府主動賣地前的項目，或舊樓重建等。按此情况，若當局在批出施工紙加快效率，縮短發展商買地之後與施工的時間，就可以增加落成單位的數目。當然，政府的目光不應只盯住已賣出的土地，要積極開拓土地，使土地供應源源不絕，才可以改變市民對樓價的預期，毋須擔心買不到樓而出現類似哄搶的現象。
應否改變對樓市預期
宜檢視新情况思考抉擇
另外，政府還要客觀地評估本港的房屋需求，現在每年提供2萬個單位土地供應的政策，可以解讀為政府認為每年2萬個單位，已經可以滿足需求，據知，「2萬個單位」的數量，乃政府以2010年之前10年本港私宅單位成交量計算出來。把成交量等於需求量，不少人都認為有問題，特別是政府參考的10年數據，大多數時間屬樓市低迷的日子，根本不能反映真實需求。長遠房屋策略督導委員會應該以客觀科學數據，例如人口增長、每年結婚人數和新移民來港等，開拓足夠土地以應付住屋需求。
對於急需置業的市民，政府出招所透露的信息，值得注意。
（1）招數力度之重，說明政府有決心治理樓市，財政司長曾俊華已經明言，若有需要，政府會毫不猶豫推出其他措施應對；
（2）按目前掌握的情况，房屋供應處於增加趨勢，一般來說，供應增加會對價格構成壓力，對市民置業時機有重要參考價值；
（3）超低息環境總有終結之日，美國聯儲局9月推出QE3時，聲言超低息會持續至2015年中，若此際息口掉頭回升，樓市將是另一番光景，而本港房屋供應在2015年會恢復增加供應，加息與供應增加一同出現，屆時本港樓市如何反應，值得市民關注。
總之，治理樓市沒有特效藥，但是梁振英政府整治樓市的決心、應對措施的力度、房屋供應增加的趨勢、超低息環境的懸念等因素，都是正在和將會發生的事，對樓市預期放在這個框架下檢視，很可能得出與目前市况不一樣的認知，有意置業或投資物業的市民，必須重新評估物業市道的走向。
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