恒大啟東項目 5年免息分期

【明報專訊】標榜「貨如輪轉」的恒大地產（3333），其位於啟東的巨無霸項目「海上威尼斯」，一直被視為今年賣樓重頭戲。不過，除7月開盤銷情尚佳外，該盤在8、9月銷售疲弱，為吸引買家，恒大撇開銀行，自行推出3年至5年期的「免息分期」計劃（見表）促銷。分析員指出，恒大吸客新招或可推動銷售數字，但犧牲回款速度，勢令現金流受累。


一般而言，內地物業銷售自買家成功申請按揭後1個月左右，銀行即會將餘款發還發展商。今次恒大在啟東推出3年至5年期的「免息分期」，意味回款期要拖長3年至5年，對現金流構成重大考驗。截至今年6月底半，恒大經營活動現金流為負49.7億元（人民幣．下同），較去年同期負13.8億元顯著惡化。


恒大：只是短期促銷手段

免息分期自10月推出，客戶簽合同時只需繳交三成首期，餘款分3年繳清。「有了這個優惠，確實是好賣了不少。」 銷售人員小吳舉例稱，自己10月售出的10個單位中，7位客戶選擇「3年免息分期」，餘下3人則選擇一次性付款或其他分期計劃，無一人向銀行貸款。


優惠既省息 亦免佔用限購名額

本報上周向恒大查詢免息分期計劃是否推行全國，相關管理層回應，手頭並未統計分期付款在旗下樓盤的使用比例，但表示此種「非正常優惠方式」只是短期促銷手段，集中在9、10兩月，不會大規模、長時間實施。「賣了房子總收不回錢肯定是沒有意義的。集團內部已經規定，分期付款會漸漸取消，估計對現金流影響不大。」


據了解，來自上海的客戶佔海上威尼斯買家七、八成以上，他們之所以傾向分期付款，一是省下每年高達6%的按揭利息；二是在「限購」政策之下，不希望因在啟東貸款佔用購房額度，令未來在上海置業時因是「二套房」或「三套房」需承擔較高成本。


恒大甘願冒險的原因是啟東項目發展面積佔其總土儲近五分之一，其銷情為公司今年賣樓成績關鍵，但該盤銷情並不如人意：7月銷量達20億元，之後大幅回落，市場消息稱，9月及10月合約銷售僅得2億及3.8億元。


分析員：倘全面推行 現金影響大

據銷售人員介紹，項目在售的一期工程共有逾3500個單位，其中每平方米均價在5200至7800元之間的低端房源（公寓、洋房）較受歡迎，每平米均價在2.3至2.7萬元之間的獨棟別墅，則93套至今僅售出十餘套。


交銀國際內房分析員何志忠認為，發展商出面幫客戶做分期，屬負面消息。「動用免息分期促銷，顯示樓盤熱度不如預期。」瑞信內房分析員杜勁松則指出，發展商主動提供免息分期的做法，從去年下半年開始就並不少見。因恒大並未披露採用此種優惠的範圍和規模，難以判斷其對公司財務狀的實際影響。「如果集團的其他樓盤也普遍採用相似手段促銷，對年底的現金狀况影響會比較大。」


明報記者 江蘇啟東直擊