【明報專訊】近期工商舖熱炒，令到不少投資者「心郁郁」想入市。明報上周四舉辦「工商舖煉金術」研討會，反應熱烈，座無虛席，講者之一、經絡按揭高級副總裁張顥曦指出，無論是買賣住宅或是工商舖，都應善用銀行按揭的槓桿效應投資，但亦提醒投資者，承做工商舖按揭與一般住宅按揭不同，銀行一般較為保守，步驟也較繁複，會要求更多文件，新買家宜多作準備。
張顥曦稱，因為政府推雙辣招，即加強版額印（SSD）及買家額外印花稅（BSD），只針對住宅市場，不少投資客將目標轉至工商物業。不過，政府雖然未有直接向非住宅物業開徵新稅項，但金管局在2009年以來，亦逐步收緊了工商舖的按揭安排。現時本地買家的工商舖按揭成數上限為50％，若是非本地人或者收入來源為香港以外地區的人士，更要再降一成至40％，若是以資產值作為審查基礎，成數同樣降至40％。同時，所有工商舖買賣均不接受按揭保險申請，不能像住宅般做到七成以至九成按揭。
今年9月金管局針對擁有「二套房」指引亦同樣有效，即凡擁有多於一項未償還按揭貸款的物業，不論是新申請住宅或工商物業，申請人的每月供款佔入息比率上限，由以往50%下調至40%。
商舖估值步驟較繁複
另外，做住宅按揭與工商舖位按揭的步驟相若，在簽訂臨時買賣合約後，便可以向銀行申請按揭，銀行將安排估價，並按申請人的還款能力進行審批。不過由於工商舖物業較特別，「可能隔10米外的價錢已好不同，不是海怡半島，樓上樓下成交價都差不多，講到位置就知估值幾多。」，故銀行取態一般較保守，會要求提交較詳盡的文件，包括物業圖則、租金收入證明、物業外觀照片等，一般均會要求驗樓。
值得留意，工商舖交投始終未及住宅市場活躍，銀行缺乏參考數據，加上市况好，物業升值較快時，「可能物業隔籬左右成年都冇成交，銀行或者估值公司便會跟唔切」。不過投資者可以在落實成交後，再以手頭買賣合約再跟估值公司「講價」，一般都可以獲得重新估值。
無定息計劃 按揭年期短
張顥曦又介紹，銀行在評估物業價值，主要參考物業基本因素，包括是否坐落旺區，附近交通配套如何。商場舖、居屋商舖、樓上舖估值一般都不及街舖，位於當眼位置的地舖估價就更高，若本身已獲大型公司承租亦利好估值。
至於投資者最關心的借貸成本方面，銀行不會就工商舖按揭提供定息計劃。拆息按揭（H按）則要視乎個別物業來審批，部分沒有鎖息上限。最常見為最優惠利率（P）按，在現時銀行爭搶按揭情况下，由全期P減2.5厘至P厘減3.1厘，即最低息可為2.15厘。另外，相對住宅按揭年期最長可達30年，一般工商舖按年期短得多，僅15至20年，罰息期亦相應縮短，僅1至2年。
明報記者 葉浩霖
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