中產樓硬淨 樓價難大跌

【明報專訊】昨天慧雅提到從技術分析角度看，港股目前至少暫時擺脫雙頂回落的隱憂，恒指目前已是連續第三周企穩在22,000點以上水平。再加上成交亦不斷改善，以及A股反彈和內地可能正醞釀一番新氣象，這在在都可令我們對港股後市看高一線。


當然，港股若要繼續上升，還要基本因素配合，其中很一重要的一環，應該是本港樓市。從很多迹象看來，本港樓市頗為硬淨，出現顯著下跌的機會不大，其中尤以賣給一般中產家庭的單位為甚。


基本上，慧雅認為香港樓市的問題，是大部分家庭都住得不太好，單位一般都較舊和細，但要換樓卻不容易，蓋現時買樓的人，須預算3年內也不可以賣，而且一旦單位價錢高於600萬元，就不可做到七成按揭，若要買的單位價錢高於1000萬元，在計及印花稅、佣金、裝修等支出後，準買家應要預備六、七百萬元或以上的現金，這不是一般家庭可以應付的。於是就會出現一個情况，就是不少要換樓的人都會延後換樓，待購買力積聚到十分充裕，又或目前自住單位供完按揭後，才考慮換樓。


有能力換樓者 購買力不小

在這情况下，有換樓能力的人會減少，但能夠換樓的人，他們的購買力卻不可小看。事實上，慧雅的觀察是，現時換樓的人，好些是不用先沽出目前單位，很多時是先搬入新單位，然後才將舊單位善價而沽，還甚至只是租出。在這情况下，本港的樓巿不易顯著下跌，蓋現時擁有單位的業主一般的持貨能力都甚高。另一方面，對於有心換樓的人士而言，他們追價的能力卻是頗強。這於是就形成了成交量下降，但價錢卻靠穩的現象。


施慧雅

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