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【明報專訊】發展局長陳茂波公布本財政年度第4季（2013年1月至3月）賣地計劃，總計而言，政府本年土地供應並未達到政策目標，與財政司長曾俊華今年2月披露的數字，更有較大差距。情况顯示梁振英政府登場半年，雖然就樓市已經推出一些政策措施，但是在增加供應方面未見進展。樓市供求失衡，是前任曾蔭權政府7年來不作為的惡果，現在，公衆都聚焦下月特首梁振英發表的首份施政報告，看他將會拿出什麼規劃和政策措施，讓市民看到樓市有望回復平穩發展，特別是使中產階層有機會走出居住困境。
供應未達標
政府無必要隱瞞
政府下一季招標出售6幅住宅用地，可提供約3000個單位，這個數量是本年度最多的一季。政府首3季所售出土地，只可興建約5100個單位，即是每季平均只有1700個單位；昨日政府推出的土地，可興建單位以倍數增長，表面上好像政府加大力度增加供應，但是這個轉變，恰恰說明首3季政府供應極度短缺。
昨日，陳茂波表示本年度不同來源的房屋土地，可達到興建約2萬個住宅單位的目標。當年，曾蔭權在施政報告表示政府每年供應2萬個住宅單位的土地，與現在陳茂波的說法不同，梁振英政府是否調整了前任政府的政策目標，有必要交代清楚。另外，即使是港鐵和西鐵的上蓋用地按計劃悉數售出，興建的7000個住宅單位算作政府的土地供應，總計也只有約1.5萬個單位；陳茂波若把改變用途、補地價、換地、重建等項目，當作2萬個單位土地供應政策目標的一部分，則值得商榷。
今年2月，曾俊華在立法會就財政預算案的演辭，表示「綜合下一年度（即2012/13年度）私人住宅土地供應的主要來源，包括政府來年的賣地計劃、西鐵的4個項目、港鐵的3個項目、市區重建局的重建項目、土地契約修訂或換地項目，以及毋須土地契約修訂或換地的私人重建項目，下一年度土地供應估計可提供3萬個私人住宅單位」，所以，即使以一條大數計算，陳茂波的最新說法與預算案的估計，還差欠約1萬個單位。
土地及樓宇供不應求，陷入困境，是曾蔭權政府留下來的爛攤子，期望梁振英政府有特效藥短期內扭轉局面，不切實際；然而，供應數據必須準確，讓市民知道真實情况，無必要隱瞞。政府讓真相曝光，讓市民知道問題的嚴重性，可以凝聚更大共識，促使市民齊心協力對症下藥，對政府開拓土地、理順供應會有好處。
拓新市鎮填海造地
重新審視住屋需求
土地房屋肯定是梁振英施政報告的重點，他的政策取向值得關注，這裏提供3點供參考。
（1）香港面對的住屋問題之大，已非小修小補可以解決，例如改變「政府、機構及社區」（GIC）用地用途，只能濟一時之急。曾蔭權政府中斷了7年「造地」，梁振英政府必須以大擘劃方式，重新作土地規劃，才可以處理積累的問題。類如新界東北新市鎮，可以安置以十萬市民計的方案，才會起到顯著效果。另外，與海爭地是本港過去的發展模式，現在維港之內當然不應該再填海，但是在維港外海填海，政府已經初步諮詢，應該盡快提出具體位置和方案，供各方討論。政府作為全港最大的地主，土地儲備卻不及幾個主要發展商，近年政府在土地房屋事務所處困境，是失去主導權所致，政府必須規劃擁有足夠土地儲備，才可能扭轉被動局面。
（2）近年政府推出的發展計劃規模較大，投資額動輒百億元計，使得一些中小型發展商無緣問津，整個地產業變相形成幾個發展商的寡頭壟斷局面，鐵路沿線物業發展一再流標，某一程度反映這種情况，大圍站上蓋7月流標，下一季再推出招標，就是一例。政府應考慮拆細一些項目，讓中小型發展商也有機會參與，透過競爭促成地產業優化。
（3）本港樓市的需求面，應該重新審視。現在每年需求約2萬個私樓單位土地供應的估計，是約3年前政府以過去10年的成交平均量推算出來，不過，政府參考的年份，正值本港經濟衰退、樓宇需求減弱、成交萎縮之時，準確度成疑。政府應該從人口政策層面檢視住屋需求，例如每年的結婚人數有重要參考價值，因為一對對新人結婚了，都需要住屋。除了本地需求外，近年多了內地人來港置業等因素，改變了私宅單位的實質需求，政府都要計算在內。
供應未達標
政府無必要隱瞞
政府下一季招標出售6幅住宅用地，可提供約3000個單位，這個數量是本年度最多的一季。政府首3季所售出土地，只可興建約5100個單位，即是每季平均只有1700個單位；昨日政府推出的土地，可興建單位以倍數增長，表面上好像政府加大力度增加供應，但是這個轉變，恰恰說明首3季政府供應極度短缺。
昨日，陳茂波表示本年度不同來源的房屋土地，可達到興建約2萬個住宅單位的目標。當年，曾蔭權在施政報告表示政府每年供應2萬個住宅單位的土地，與現在陳茂波的說法不同，梁振英政府是否調整了前任政府的政策目標，有必要交代清楚。另外，即使是港鐵和西鐵的上蓋用地按計劃悉數售出，興建的7000個住宅單位算作政府的土地供應，總計也只有約1.5萬個單位；陳茂波若把改變用途、補地價、換地、重建等項目，當作2萬個單位土地供應政策目標的一部分，則值得商榷。
今年2月，曾俊華在立法會就財政預算案的演辭，表示「綜合下一年度（即2012/13年度）私人住宅土地供應的主要來源，包括政府來年的賣地計劃、西鐵的4個項目、港鐵的3個項目、市區重建局的重建項目、土地契約修訂或換地項目，以及毋須土地契約修訂或換地的私人重建項目，下一年度土地供應估計可提供3萬個私人住宅單位」，所以，即使以一條大數計算，陳茂波的最新說法與預算案的估計，還差欠約1萬個單位。
土地及樓宇供不應求，陷入困境，是曾蔭權政府留下來的爛攤子，期望梁振英政府有特效藥短期內扭轉局面，不切實際；然而，供應數據必須準確，讓市民知道真實情况，無必要隱瞞。政府讓真相曝光，讓市民知道問題的嚴重性，可以凝聚更大共識，促使市民齊心協力對症下藥，對政府開拓土地、理順供應會有好處。
拓新市鎮填海造地
重新審視住屋需求
土地房屋肯定是梁振英施政報告的重點，他的政策取向值得關注，這裏提供3點供參考。
（1）香港面對的住屋問題之大，已非小修小補可以解決，例如改變「政府、機構及社區」（GIC）用地用途，只能濟一時之急。曾蔭權政府中斷了7年「造地」，梁振英政府必須以大擘劃方式，重新作土地規劃，才可以處理積累的問題。類如新界東北新市鎮，可以安置以十萬市民計的方案，才會起到顯著效果。另外，與海爭地是本港過去的發展模式，現在維港之內當然不應該再填海，但是在維港外海填海，政府已經初步諮詢，應該盡快提出具體位置和方案，供各方討論。政府作為全港最大的地主，土地儲備卻不及幾個主要發展商，近年政府在土地房屋事務所處困境，是失去主導權所致，政府必須規劃擁有足夠土地儲備，才可能扭轉被動局面。
（2）近年政府推出的發展計劃規模較大，投資額動輒百億元計，使得一些中小型發展商無緣問津，整個地產業變相形成幾個發展商的寡頭壟斷局面，鐵路沿線物業發展一再流標，某一程度反映這種情况，大圍站上蓋7月流標，下一季再推出招標，就是一例。政府應考慮拆細一些項目，讓中小型發展商也有機會參與，透過競爭促成地產業優化。
（3）本港樓市的需求面，應該重新審視。現在每年需求約2萬個私樓單位土地供應的估計，是約3年前政府以過去10年的成交平均量推算出來，不過，政府參考的年份，正值本港經濟衰退、樓宇需求減弱、成交萎縮之時，準確度成疑。政府應該從人口政策層面檢視住屋需求，例如每年的結婚人數有重要參考價值，因為一對對新人結婚了，都需要住屋。除了本地需求外，近年多了內地人來港置業等因素，改變了私宅單位的實質需求，政府都要計算在內。
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