持有物業 退休少憂

【明報專訊】對不少市民而言，買樓是一生中最重要的承擔，甚至在做退休作儲備之前，也要先置業，以解除後顧之憂。還有人除了自住物業外，還投資第二套物業作為退休計劃，每月收租當作自製年金。由於供樓並非易事，究竟「磚頭」是否必需品，它對退休計劃又有何意義呢？


康宏理財首席財富管理顧問林正宏指出，對準退休或已退休人士而言，物業雖然未至於是必需品，但絕對贊成他們退休時擁有自住物業。他解釋稱，有瓦遮頭可在市民制定退休計劃時減少許多變數，因為長達20、30年的退休時光中，租金開支有機會大幅變動，令到計算整體退休儲備金變成一件難事。另一方面，持有自住物業的人，一旦未能儲備足夠退休金，至少可透過安老按揭將物業抵押出去，補充退休使費。


莫忽視選擇正確上車時機

不過，針對部分人士將盡早「上車」視為人生第一大事，林正宏稱，市民一定要從個人財務能力出發，目前息口低，供款負擔可能不算沉重，日後一旦進入加息周期，供樓支出有機會影響其他日常開支。在他看來，置業者趁低息時不妨減少首付款，拖長供款期，畢竟任何資金都有機會成本，可保留資金用作其他投資用途或預作來日加息時的供款支出。他續稱，若無即時住屋需要，亦不要為「上車」而「上車」，莫忽視選擇正確的入市時機。


2012年，政府出台了不少針對樓市的辣招，雖然息口依然低企兼熱錢流入，部分市場人士開始憂心樓價會因政策繼續打壓而下滑。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，1年內樓價大跌的可能性不大，但若論及未來3至5年甚至更長期樓價走勢，則存在很多不確定性，很難預測。一方面，需要對未來息口作準確判斷；另一方面，須留意未來住宅物業落成量；此外，本港物業還受熱錢流入流出影響。


美聯劉嘉輝：新界細價樓看高一線

至於買樓收租作為長期退休儲備，買家首先須關注租金回報率，目前本港住宅物業的租金回報率約3至4厘，此回報率現時較一般定期存款、傳統高評級債券息率吸引。劉嘉輝指出，雖然過去數年租金回報率平穩，但並不能預期未來會繼續保持3、4厘水平，原因是現在樓市周期較以往短，且受政策及外圍經濟影響大。僅就租金回報率而言，他指出目前新界細價樓可看高一線。


買樓收租是否好的退休計劃，往往見仁見智。劉嘉輝表示，其優點是作為物業，始終市場上有實實在在的住屋需求；缺點是作為業主，要負責物業維修、翻新，須按時繳納物業稅、差餉、管理費等，甚至有機會遭遇惡租客。林正宏指出，相對於其他金融產品投資，買樓收租相對簡單，例如投資人不需要研判大市、分析個股；另一方面，買樓從某種角度上可視為儲蓄，即通過不斷供款最終取得固定資產，某些消費愛好者或可藉此控制支出，強制自己為退休進行儲備。


收租未必夠退休 需分散投資

他亦指出，即便將物業投資作為退休計劃，也只宜是退休計劃的一部分，一是物業有機會空置，二是租金收入未必足夠應付退休所需，三是退休儲備也需分散投資。對於中等風險的接近退休人士，他認為除租金收入外，不妨餘下資金投資債券基金收息。


明報記者 王小青