需求主導啟動模式 宜增彈性以利重建

【明報專訊】大角嘴杉樹街/橡樹街重建項目成功啟動後，市區重建局正打算檢視「需求主導」項目八成業權的啟動門檻安排。「需求主導」模式的重建項目由舊樓業主啟動，有助加快重建改善居民生活，值得總結經驗繼續推行；為啟動門檻引入彈性安排亦值得考慮，例如改以每個項目集齊八成業權為界線（而非以每個地段均要達至八成），或容許剔除無法集齊八成業權的地段分拆發展，但必須在重建與保護私有產權之間取得適當平衡。


杉樹街重建項目是市建局去年公布首批3個需求主導重建項目之一。按照計劃，須由申請業主集齊每個地段67%以上業權支持重建，而樓宇又屬明顯失修，市建局才會參與。計劃公布後會做人口凍結調查及公開諮詢，然後按照市建局一貫賠償機制提出收購價，最終若有八成業權同意，重建就會正式啟動，餘下兩成業主須在收取賠償後交出業權，若在期限前未能集齊八成業主同意，項目就會終止。市建局主席張震遠在今天本報刊出的專訪中透露，每個地段八成業權的啟動門檻應作檢討。


目前需求主導項目的八成業權門檻，是以地段而非整個項目為單位。以杉樹街項目為例，整個項目涉及4個地段，要啟動項目，就必須4個地段都「分別」獲得八成業權同意，而非4個地段「總計」（亦即整個項目）獲得八成業權同意就可上馬。市建局目前要求檢討的，是希望把門檻由必須個別地段「分別」獲得八成業權同意，放寬為整個項目所有地段「總計」獲得八成業權同意，就可上馬。


八成門檻本是強拍條例的門檻，市區重建與強拍屬不同政策，法例依據亦不同，但市建局當初構思需求主導門檻時，正正是希望與強拍條例要求每個地段須集齊八成業權的門檻看齊，不欲市區重建的門檻較強拍寬鬆。如今市建局建議放寬門檻，變相等於容許在個別地段未達八成門檻就可強制重建，此建議會引來「不尊重私有產權」之非議。不過，強拍主要涉及純商業行為，限制應該較嚴，但由舊樓業主啟動的「需求主導」重建模式，性質並不一樣，市建局亦只是擔任促進和執行者角色，這種模式以市區更新為目標，有較大的公眾利益，門檻可較寬鬆以免重建受阻亦有一定道理。社會應就此深入討論，在重建及保障產權之間尋找適當的平衡。


降低門檻之外，還有其他方案值得研究。例如，既然重建是由數個地段組成，重建計劃可以化整為零，讓達到八成門檻的地段重建，未達門檻的地段則剔除在外，毋須整個計劃胎死腹中。這個做法，雖非完美，但可守住八成的門檻，避免不尊重私有產權的批評，又可局部重建，是一個折衷方案。


它的漏洞是，假若未達八成門檻的地段位處整個項目的核心地帶，技術上無法剔除，亦無法分拆發展，重建仍有可能被拖垮。就此，市建局可為這類情况列出清楚準則，界定何謂核心地帶、分拆發展等，必要時更可尋求建築業界參與獨立評核。當項目是在符合一定客觀公開核審程序後，被確定為不可分拆，才容許放寬門檻，外界的質疑便可減到最少。