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【明報專訊】揀樓向來以實用率高最受歡迎，隨着二手樓統一以實用面積計價，屋苑呎價有劃一標準，香港大學房地產及建設系主任鄒廣榮教授認為，實用率高再不擁有優勢，相反實用率低的「發水樓」更具吸引力，由於政府限制興建發水樓，擁有大型會所及大露台的發水樓頓成Limited Edition（限量版），因此「投資者要揀發水樓」。此外，鄒提醒低息環境不一定維持至2015年，港樓已透支將來經濟復蘇的利好因素，現時入市宜三思。
鄒廣榮指出，「上屆政府做得好錯」，當鄭汝樺規管一手樓公布saleable area（可銷售面積）時，林鄭月娥再提出收緊發水樓是多餘。自限制發水樓後，將來很少新落成屋苑設有大型會所，由2003年至2011年落成的發水樓便變得絕無僅有，因此「投資一定要買發水樓，因為係限量版，冇得再出」。
對於某些樓盤以「實用」作招徠，鄒直言「實用先唔應該買」，當兩個單位實用呎價相同，應選實用率相對低的，「saleable area一個六成，一個八成，梗係買六成嗰個，嗰四成係值錢嘅嘢」。他又認為，會所是住客「聚腳」之地，尤其是年屆退休人士建立community（社交圈）的地方，具投資價值。此外，由於限制發水，發展商只好用盡circulation space（行人空間，如電梯走廊），削減樓宇設計多樣性，導致每幢樓宇似倒模。
入市慎防美提前加息
有論者認為低息環境可維持至2015年，因此該年為樓市的保險線。鄒廣榮提醒，「2015年前唔加息唔係commitment（承諾），只係一個預期､共識」，美債一旦爆煲，港樓市將會急跌；即使美國經濟復蘇帶動購買力增長，「就算將來經濟復蘇，（香港樓市）都唔會升得好癲」，因為現時樓價升幅已透支將來經濟好轉的升幅。鄒表示，美國經濟生命力強，復蘇步伐或較想像中快，若意外地加息會帶來很大衝擊，因此，買家不宜繼續以低息作為入市的唯一依據。
內地人需求大 BSD15%仍不夠
現屆政府民望低企，鄒廣榮謂，「政府民望低係樓價升嘅一個原因，（買家）怕政府做唔到嘢，增加唔到supply（供應）」，惟政府推行買家印花稅（BSD）堵截了相當的外來需求，加上不停增加未來住宅供應，相信政府先會放重在公營房屋，雖然過程漫長，但長遠應可紓緩迫切的住屋需求。此外，香港擁有逾七成的綠化地帶，當大家不夠土地作居住之用，相信會在保育方面作一定程度上的犧牲。
鄒奉勸年輕人現時不應輕言入市，因為現狀不會長期維持。內地需求難控制，雖然BSD有一定堵截作用，他認為內地人想來港的趨勢仍然不變，現時對境外買家徵收樓價15%的BSD是不夠，「香港咁細地方要解決咁多（本地）人居住問題，仲要滿足10億人口的潛在需求，我哋係承受唔到，仲會令樓市波動，對經濟損害好大。」他認為，雖然BSD令社會付上一定代價，但樓價影響民生，需要照顧港人需要，代價也是值得的。
無可否認，「磚頭」佔去不少港人投資組合一大部分，鄒卻指出，「物業係好唔liquid（流通）嘅asset（資產），收租七除八扣後得2厘回報，想套現又難。市場好多liquid asset回報多過2厘，好似中移動（0941）有4厘息。」鄒還說，香港房託（REIT）大多undervalued（被低估），如領匯（0823）仍值得看好。
物業息低難套現 不如買房託
對於近日興起的炒舖熱，鄒表示，買舖投資風險高，收租回報可能只有1厘，「不能睇咗幾個成功例子就以為個個都得」。鄒續言，就現時政策，更加不值得投資住宅物業，「就算升兩成，畀人綁足3年，未必夠喺高峰期沽出。」
對於近期一系列的居屋政策吸引上車客蜂擁申請，鄒廣榮認為，青衣置安心項目雖以市價七折發售，實際價格仍與私樓貼近，「寧願出面買私樓」。至於5000個白表免補地價名額措施，鄒坦言「抽到都唔好買，買咗以後都好難搬」，買家需考慮出售物業前要補地價，未能盡享物業升值的利潤，因此以物業作保值不宜揀選居屋。
他認為公屋政策不公平，「無一種資助係傳子傳孫」，現時政策可將公屋作留給後代，造成許多公屋富戶，大批有需要人士，久久卻未能分配資助房屋。
明報記者 陸振球､鄒凱婷
鄒廣榮指出，「上屆政府做得好錯」，當鄭汝樺規管一手樓公布saleable area（可銷售面積）時，林鄭月娥再提出收緊發水樓是多餘。自限制發水樓後，將來很少新落成屋苑設有大型會所，由2003年至2011年落成的發水樓便變得絕無僅有，因此「投資一定要買發水樓，因為係限量版，冇得再出」。
對於某些樓盤以「實用」作招徠，鄒直言「實用先唔應該買」，當兩個單位實用呎價相同，應選實用率相對低的，「saleable area一個六成，一個八成，梗係買六成嗰個，嗰四成係值錢嘅嘢」。他又認為，會所是住客「聚腳」之地，尤其是年屆退休人士建立community（社交圈）的地方，具投資價值。此外，由於限制發水，發展商只好用盡circulation space（行人空間，如電梯走廊），削減樓宇設計多樣性，導致每幢樓宇似倒模。
入市慎防美提前加息
有論者認為低息環境可維持至2015年，因此該年為樓市的保險線。鄒廣榮提醒，「2015年前唔加息唔係commitment（承諾），只係一個預期､共識」，美債一旦爆煲，港樓市將會急跌；即使美國經濟復蘇帶動購買力增長，「就算將來經濟復蘇，（香港樓市）都唔會升得好癲」，因為現時樓價升幅已透支將來經濟好轉的升幅。鄒表示，美國經濟生命力強，復蘇步伐或較想像中快，若意外地加息會帶來很大衝擊，因此，買家不宜繼續以低息作為入市的唯一依據。
內地人需求大 BSD15%仍不夠
現屆政府民望低企，鄒廣榮謂，「政府民望低係樓價升嘅一個原因，（買家）怕政府做唔到嘢，增加唔到supply（供應）」，惟政府推行買家印花稅（BSD）堵截了相當的外來需求，加上不停增加未來住宅供應，相信政府先會放重在公營房屋，雖然過程漫長，但長遠應可紓緩迫切的住屋需求。此外，香港擁有逾七成的綠化地帶，當大家不夠土地作居住之用，相信會在保育方面作一定程度上的犧牲。
鄒奉勸年輕人現時不應輕言入市，因為現狀不會長期維持。內地需求難控制，雖然BSD有一定堵截作用，他認為內地人想來港的趨勢仍然不變，現時對境外買家徵收樓價15%的BSD是不夠，「香港咁細地方要解決咁多（本地）人居住問題，仲要滿足10億人口的潛在需求，我哋係承受唔到，仲會令樓市波動，對經濟損害好大。」他認為，雖然BSD令社會付上一定代價，但樓價影響民生，需要照顧港人需要，代價也是值得的。
無可否認，「磚頭」佔去不少港人投資組合一大部分，鄒卻指出，「物業係好唔liquid（流通）嘅asset（資產），收租七除八扣後得2厘回報，想套現又難。市場好多liquid asset回報多過2厘，好似中移動（0941）有4厘息。」鄒還說，香港房託（REIT）大多undervalued（被低估），如領匯（0823）仍值得看好。
物業息低難套現 不如買房託
對於近日興起的炒舖熱，鄒表示，買舖投資風險高，收租回報可能只有1厘，「不能睇咗幾個成功例子就以為個個都得」。鄒續言，就現時政策，更加不值得投資住宅物業，「就算升兩成，畀人綁足3年，未必夠喺高峰期沽出。」
對於近期一系列的居屋政策吸引上車客蜂擁申請，鄒廣榮認為，青衣置安心項目雖以市價七折發售，實際價格仍與私樓貼近，「寧願出面買私樓」。至於5000個白表免補地價名額措施，鄒坦言「抽到都唔好買，買咗以後都好難搬」，買家需考慮出售物業前要補地價，未能盡享物業升值的利潤，因此以物業作保值不宜揀選居屋。
他認為公屋政策不公平，「無一種資助係傳子傳孫」，現時政策可將公屋作留給後代，造成許多公屋富戶，大批有需要人士，久久卻未能分配資助房屋。
明報記者 陸振球､鄒凱婷
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