人為低息 測市功能減弱

【明報專訊】鄒廣榮曾建立一個預測樓價的數學模型，以香港租金回報率與美國10年債利率的差距，可預測之後4年的樓價走勢，準確程度超過8成，而以現時有差距接近1％，4年後樓價應有可觀升幅（見圖）。不過，鄒廣榮認為，現時美國的低息，很大程度是聯儲局「人為」強加造成，所以現時預測數據未必可以作準，呼籲大家小心。


另外，也有分析會以樓價升幅與GDP（國內生產總值）增長比例推斷樓價的高低，鄒氏認為，香港經濟體系小而且屬開放型，以GDP或樓價或每月收入的比例來評估樓價也未必可靠。不過，香港樓價高企的確是事實，現在相對SARS時的升幅已非常厲害。近兩年的升幅主要是量化寬鬆造成，但量化寬鬆將來「一定會收番」，屆時樓價便會有回落趨勢的迹象。


鄒認為，港樓市已趨成熟，分析樓市不宜一刀切。香港回歸前，各類型房屋樓價升跌幅非常一致，但現時不同區域、不同類型的樓價升跌差距大了，近兩年細價樓升勢強得多，「市場成熟後就會有呢種現象」，人口的年紀、年輕層的組合亦會影響個別樓價的升跌，因此，反映樓價的單一整體數字的代表性小於從前。


人口老化有利新界樓市

事實上，近一年新界樓價升幅較港島為大，鄒指出，人口老化也可能令樓市產生區域性變化，「年紀大可能唔需要住市區方便返工」，而且基建做得愈來愈好，彌補新界樓位置上的缺點。人口老化亦為將來住屋問題帶來隱憂，房協推出的的「富貴長者屋」暫時的似不大受歡迎，該類房屋類以美國的senior housing（長者住屋），外國不流行將資產予下一代，此類樓房設施很優勝，所以受當地人歡迎，相信香港社會結構變化漸漸改變人的心態。