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【明報專訊】特首梁振英在施政報告提出的「房屋救兵」，要解決香港房屋及解救自己的管治問題，看來尚欠些「有兵在手」出師勤王的白武士。
報告內所列舉短中期用來建屋的300公頃土地，看來已是政府連「櫃底箱底」的也蒐集了出來。這包括了政府、機構或社區用地、綠化地、工業地、鐵路設施上蓋及其周邊地、巿區重建地、城規會已批准的住宅地及鑽石山大磡村及石礦場地等。一共可建「聲大大」的12.8萬多單位。
建公營房屋
300公頃已差不多用完
嘿，夠多嘛？近13萬住宅單位怎可能不多！但梁特首也「大大聲」地說，在2018至2022的5年內，「公屋總供應以至少10萬個為目標」。12.8萬減10萬後，只得2.8萬。梁更說2016起4年建1.7萬個居屋單位。2.8萬再減1.7萬，餘下只得1.1萬，對不對？
這300公頃用來建公營房屋已差不多用完。不過要解決「重中之重」的房屋問題，把土地完全放在公營房屋，又如何？做大事，怎能不大刀闊斧？對不起，這幾句話梁振英沒說，只是我在信口開河。
不過衍生出的大問題有二。首先香港的土地有兩個用途，一是用來建設，包括房屋；另一重要任務是政府的主要收入來源。至於誰是主，誰是副？一向我也弄不清。政府依賴土地收入有多重要？
土地直接的稅收及收入可分為二。印花稅包括所有樓宇買賣、一手和二手及其他如股票（這裏只算樓宇稅收）。拍賣土地、投標、改變土地用途補地價收入都入帳於基本工程儲備基金（以下也只勾出土地有關收入）。
回歸15年收入有多有少。最少那年是2003/04，印花稅是52.6億元，儲備基金是54.1億元，一共是106.7億元，佔當年政府總收入5%。
最近5年這兩個項目的收入大增。2007/08是784億元，佔全年政府收入之21.86%；2008/09是273億元，政府收入之8.6%；2009/10是562億元，政府收入的17.65%；2010/11為905億，收入比例是24.05%；到了2011/12，那是1056億，佔總政府收入的24.12%（以上都是約數，因政府並無直接分類）。
300公頃土地用來建公屋居屋，代表政府會失去大部分賣地及印花稅收入，比例多少不算了。放棄這收入並不代表只是半年一年，300公頃土地算5年已是每年60公頃，97後香港最多賣地的一年也不到40公頃。
土地收入如何了？
值得一提是過去5年的土地收入大約是3600億元，差不多等同政府一年的收入。近年土地收入佔政府收入的兩成多三成，沒有了，或者是大減，《基本法》定下的財政收支平衡能否保持是疑問。再者，國內外對香港的財政信心又能否延續？
一算之下，300公頃12.8萬單位供應，原來只有每年可建不足2000單位的土地留給私人市場，這對樓市價格有多大影響？過去幾年每年私樓新建成單位不足1萬已令樓價狂升，這個代價政府又怎能承受？未來政府一定要保持供應每年大約1.5萬單位土地給私人巿埸才能控制價格。
這樣說，政府未來5年要提供最少7.5萬單位，也是差不多200公頃土地才能解決梁振英的房屋問題。除非張炳良和陳茂波每人袋中藏起了100公頃，遲些才給特首和香港來個驚喜。要不是，300公頃原來不是多，而是幾嚴重的不足。要多找200公頃，地從何來？
多找200公頃，地從何來？
「有兵在手」的白武士是時候出場了。何謂「兵」？兵者，地也。香港除了政府，有地者只有儲備農業用途土地的發展商。最強是恒基兆業，手上大約有390公頃農地。第二位是新鴻基地產（250公頃），繼而是新世界地產（172公頃）及長江實業（124公頃）。恒基已佔所有發展商農地儲備的四成多。
記得「四叔」李兆基先生早前說過只要政府不收補地價，發展商在「環頭環尾」農地可建一些只賣100萬元的300呎私樓，來幫助巿民置業上樓。當時政府並沒反應，只引來一些政客罵聲。大家想想，連地加建築，政府不收補地價，「四叔」說的是否居屋出廠價？他說話的時機又是否說明他早已洞悉形勢？
2007年至今，城規會只同意過3宗農地改住宅地申請，恒基有兩宗，元朗補地價大約1800元1呎，烏溪沙補地價約3200元1呎，新世界在西貢一宗，補地價6100元1呎。以前可算是發展商急（十年八年地不少，超過廿年者更多，此外，holding cost多少也是錢）而政府則「闊佬懶理」。
未來最可能發生的是，政府要鼓勵發展商加快加強公私型建屋合作，用多些私人地來建公屋居屋及私樓，把高價值市區土地出售，以保障政府收入。政府不能令到發展商在未來10年投入大約200公頃私人儲備，沒有了「白武士」帶地勤王，那梁振英的「房屋救兵」能否奏效還是功敗垂成，倒是未知之數。
私人農地儲備
投入200公頃是差不多私人農地儲備的兩成。從以前的申請和批准速度及次數作標準，10年左右要做到簡直匪夷所思。不過此一時，彼一時，誰有要求，時勢自然扭轉。多建公屋居屋，自然支出增加。多收補地價也不失為增加收入的方法之一。
梁特首的房屋有為政策，將會帶來未來10年建築房屋市場再一次的興盛期，房產作為經濟火車頭，以往為香港及香港人創造了不少機會和財富。看看這次你能否在「白武士」身上找到你的機會吧。
■稿例
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報告內所列舉短中期用來建屋的300公頃土地，看來已是政府連「櫃底箱底」的也蒐集了出來。這包括了政府、機構或社區用地、綠化地、工業地、鐵路設施上蓋及其周邊地、巿區重建地、城規會已批准的住宅地及鑽石山大磡村及石礦場地等。一共可建「聲大大」的12.8萬多單位。
建公營房屋
300公頃已差不多用完
嘿，夠多嘛？近13萬住宅單位怎可能不多！但梁特首也「大大聲」地說，在2018至2022的5年內，「公屋總供應以至少10萬個為目標」。12.8萬減10萬後，只得2.8萬。梁更說2016起4年建1.7萬個居屋單位。2.8萬再減1.7萬，餘下只得1.1萬，對不對？
這300公頃用來建公營房屋已差不多用完。不過要解決「重中之重」的房屋問題，把土地完全放在公營房屋，又如何？做大事，怎能不大刀闊斧？對不起，這幾句話梁振英沒說，只是我在信口開河。
不過衍生出的大問題有二。首先香港的土地有兩個用途，一是用來建設，包括房屋；另一重要任務是政府的主要收入來源。至於誰是主，誰是副？一向我也弄不清。政府依賴土地收入有多重要？
土地直接的稅收及收入可分為二。印花稅包括所有樓宇買賣、一手和二手及其他如股票（這裏只算樓宇稅收）。拍賣土地、投標、改變土地用途補地價收入都入帳於基本工程儲備基金（以下也只勾出土地有關收入）。
回歸15年收入有多有少。最少那年是2003/04，印花稅是52.6億元，儲備基金是54.1億元，一共是106.7億元，佔當年政府總收入5%。
最近5年這兩個項目的收入大增。2007/08是784億元，佔全年政府收入之21.86%；2008/09是273億元，政府收入之8.6%；2009/10是562億元，政府收入的17.65%；2010/11為905億，收入比例是24.05%；到了2011/12，那是1056億，佔總政府收入的24.12%（以上都是約數，因政府並無直接分類）。
300公頃土地用來建公屋居屋，代表政府會失去大部分賣地及印花稅收入，比例多少不算了。放棄這收入並不代表只是半年一年，300公頃土地算5年已是每年60公頃，97後香港最多賣地的一年也不到40公頃。
土地收入如何了？
值得一提是過去5年的土地收入大約是3600億元，差不多等同政府一年的收入。近年土地收入佔政府收入的兩成多三成，沒有了，或者是大減，《基本法》定下的財政收支平衡能否保持是疑問。再者，國內外對香港的財政信心又能否延續？
一算之下，300公頃12.8萬單位供應，原來只有每年可建不足2000單位的土地留給私人市場，這對樓市價格有多大影響？過去幾年每年私樓新建成單位不足1萬已令樓價狂升，這個代價政府又怎能承受？未來政府一定要保持供應每年大約1.5萬單位土地給私人巿埸才能控制價格。
這樣說，政府未來5年要提供最少7.5萬單位，也是差不多200公頃土地才能解決梁振英的房屋問題。除非張炳良和陳茂波每人袋中藏起了100公頃，遲些才給特首和香港來個驚喜。要不是，300公頃原來不是多，而是幾嚴重的不足。要多找200公頃，地從何來？
多找200公頃，地從何來？
「有兵在手」的白武士是時候出場了。何謂「兵」？兵者，地也。香港除了政府，有地者只有儲備農業用途土地的發展商。最強是恒基兆業，手上大約有390公頃農地。第二位是新鴻基地產（250公頃），繼而是新世界地產（172公頃）及長江實業（124公頃）。恒基已佔所有發展商農地儲備的四成多。
記得「四叔」李兆基先生早前說過只要政府不收補地價，發展商在「環頭環尾」農地可建一些只賣100萬元的300呎私樓，來幫助巿民置業上樓。當時政府並沒反應，只引來一些政客罵聲。大家想想，連地加建築，政府不收補地價，「四叔」說的是否居屋出廠價？他說話的時機又是否說明他早已洞悉形勢？
2007年至今，城規會只同意過3宗農地改住宅地申請，恒基有兩宗，元朗補地價大約1800元1呎，烏溪沙補地價約3200元1呎，新世界在西貢一宗，補地價6100元1呎。以前可算是發展商急（十年八年地不少，超過廿年者更多，此外，holding cost多少也是錢）而政府則「闊佬懶理」。
未來最可能發生的是，政府要鼓勵發展商加快加強公私型建屋合作，用多些私人地來建公屋居屋及私樓，把高價值市區土地出售，以保障政府收入。政府不能令到發展商在未來10年投入大約200公頃私人儲備，沒有了「白武士」帶地勤王，那梁振英的「房屋救兵」能否奏效還是功敗垂成，倒是未知之數。
私人農地儲備
投入200公頃是差不多私人農地儲備的兩成。從以前的申請和批准速度及次數作標準，10年左右要做到簡直匪夷所思。不過此一時，彼一時，誰有要求，時勢自然扭轉。多建公屋居屋，自然支出增加。多收補地價也不失為增加收入的方法之一。
梁特首的房屋有為政策，將會帶來未來10年建築房屋市場再一次的興盛期，房產作為經濟火車頭，以往為香港及香港人創造了不少機會和財富。看看這次你能否在「白武士」身上找到你的機會吧。
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