【明報專訊】被評為在土地供應「冇料到」的施政報告出台後，心急買樓者紛紛入市，樓價指數隨即升破「雙辣招」推出時水平，究竟後市何去何從？又應如何作部署？《明報》上周六舉辦「2013股樓大作戰」研討會，500多個座位座無虛席，研討會中除了星級基金經理陸東與大家分享了他對今年中港經濟和股市的前瞻外，筆者和紀惠集團行政總裁湯文亮，則負責分析樓市方向，並提出部署意見。
當天講座上，筆者指出，施政報告發表之後，大多分析都集中認為香港樓宇供應將是「遠水不能救近火」，卻忘記了香港未來的長遠房屋需求也可能隨人口老化而萎縮。
事實上，根據歐美國家的研究，一般人在工作畢業以後，約在30餘歲開始買樓結婚，40多歲時因收入和家庭人口增加而需換樓，至48歲左右為收入高峰期，之後只會買度假屋或退休後遷往郊區住。
年輕人口比例降 細價樓需求勢減
現在，香港人口金字塔中，接近50歲已漸佔多數，與九十年代初期香港人口最多為20多30多歲不同（見圖），當時香港細價樓或上車盤需求大，之後則變為以換樓需求主導，令3房以上單位或豪宅樓價遠遠跑贏中小型住宅。然而，當香港人口漸進入老齡化，但年輕人口又補充不上，則數年後細價樓或上車盤，以及換樓盤的需求都會出現萎縮，若屆時新供應急增，則樓價會否受壓，便值得關注。
另外，筆者認為，有些退休家庭因不用上班，可能會考慮由市區遷往新界區，甚至賣了香港樓回內地居住，令新界樓多了一批新的準買家，而若計劃打算將來回內地置業，則不妨先做好人民幣儲蓄，以免因人幣長期升值而削弱了在內地的置業能力。
紀惠集團湯文亮則指出，其實在香港推出買家印花稅（BSD）前，新加坡更早於香港推出BSD，但由於新加坡稅收廣闊，有賭場、也有消費稅，政府不像香港傾斜依靠土地收入。而去年底香港推出BSD及額外印花稅（SSD）加強版，加上收緊按揭，令地產市場一度淡靜，最終將導致庫房收入減少，若持續下去，香港甚至有可能重新出現財赤，這時候或許便是政府撤銷辣招的時候。
湯文亮：持多物業者 先沽較差一個
湯文亮指出，雖然在推出雙辣招後，內地及外資購買力被堵截，本地的地產投機也近絕迹，只餘下實際的剛性需求在支撐樓市，不過樓價仍然無法有顯著調整，主因是低息環境持續，加上施政報告只提出增加公屋及土地供應，但無法解決即時住屋問題，所以樓價在剩餘購買力的支持下，仍壓不下去。
雖然如此，湯文亮認為，樓價也確實在高水平，就算再上，也只有約一成左右升幅，以投資的值博率計，也沒什麼水位，因此，他會以「有心無力」來形容今年的樓市，即樓價縱使再衝一段，要再大升也沒有動力。所以湯文亮建議，若真的是有自住需求，現時買樓亦無可厚非，但要投資第二層或增持物業，便不值博。持有多項物業的人士，更可以先出售質素較差的，以保持現金實力，待樓市兩三年後真正回調才趁低入市。
供應增需求減 樓市難只升不跌
另外，昨日政府公布，去年私人住宅施工量達1.86萬個單位，按年急增8300個，是2000年以後的12年新高數字。有分析指出，這是因為上屆政府於2011年起主動賣地，每年賣地可建房屋2萬個，而2012年起，平均每年施工量約為2萬個，估計最快2015年起，平均每年落成量便可以達到2萬個水平。
可以這樣說，香港中期私人住宅落成量已過了低潮並正在增加，不過現在人們卻認定香港樓宇仍是長期不足，和之前數年忽視了樓市可出現供應斷層，實大異其趣。在樓市低潮時，人們認定樓價會繼續下跌和調整，就算租金回報高於供樓按揭息率3厘以上仍不願買樓。現在人們則在歷史高位認定樓價只升不跌。租金回報已跌至漸近按息水平，卻是人人在搶樓，樓價日日創新高，就連以往一些大淡友也開始轉軚看好後市。
筆者的意見是，太陽底下無新事，歷史總是不斷重演，只是每次都有人說﹕這次不一樣！
（編者按：陸東先生對今年股市的看法，詳見下周二隨報附送的創富Money季刊）
明報記者 陸振球
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財經
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