【明報專訊】梁小姐剛於上月底與男友共諧連理，扣除婚禮的費用後，尚餘30萬元積蓄。幸好，他們早於2010年已成功置業，現時居於柴灣的私人屋苑，單位建築面積484呎，足夠二人世界。目前該單位市值已升至320萬元，較購入價210萬元升值逾50%。
他們生活豐足。二人每月收入共4.7萬元。扣除約5000元樓宇按揭、約1.2萬元家用及1.5萬元日常開支後，每月可儲蓄1.5萬元。負債方面，現時物業由梁小姐的丈夫單獨申請樓按，供款尚餘約140萬元，並沒有其他負債，財務狀况健康。不過，梁小姐希望在兩至三年再購入一個建築面積約600呎的單位自住，預算400多萬元，並將現有單位放租。
不過，本港樓價高企，近年港島東及九龍東的私人屋苑呎價明顯上升，面積約600呎的單位，普遍已升值至逾500萬元。因此，以400多萬元的預算，置業目標未必能達到。然而，本港樓價與收入愈來愈脫節，國際貨幣組織（IMF）早前已提出，物業市場仍然是香港經濟內部的主要風險。此外，金管局總裁陳德霖亦指出，本港家庭負債佔本地生產總值（GDP）比率已經升至59%，直逼2002年60%的歷史高位，意味樓市泡沫愈來愈大。種種數據顯示，樓市風險已距離臨界點不遠，本港樓市未來數年有可能出現較大幅度的調整，可為梁小姐提供置業良機。
30萬儲蓄 3年須有20％年回報
筆者目前難以估計樓市泡沫會否於未來兩至三年內爆破，但隨美國經濟逐步改善，美國將再次踏入加息周期，本港的銀行亦很可能跟隨美國調高利率，這將直接令本港家庭的按揭利息支出增加，故梁小姐須特別留意潛在的加息風險。
如撇除其他不確定性，假設梁小姐計劃於3年後以約420萬元，購入第二個物業，並以七成按揭計，即需要於36個月內準備至少126萬元的置業首期。假如計及交易費用及裝修等支出，所需資金更達150萬元或以上。以她目前的資產及收入情况作評估，30萬元積蓄，加上每月1.5萬元儲蓄，36個月的儲蓄期，平均每年投資回報至少須達約20%，她才可圓再多購一個物業的夢想。事實上，連續3年平均每年20%的投資回報並非容易達到，建議她可將約80%的資金配置在高風險的股票基金中，以爭取較高回報。
筆者較看好亞洲股票市場，尤其內地A股市場。內地經濟增長見底，上月匯豐中國製造業PMI終值52.3，連續3個月處於擴張區間，官方製造業PMI連升4個月，同期出口增長25%，較預期17%為高，反映製造業及外貿改善，而A股市場亦可望回暖。事實上，去年上證指數僅上升3.17%，表現落後於港股（23%）及MSCI亞洲（日本除外）指數（19.2%）的升幅。因此，今年內地A股的估值很大機會獲得上調，上證綜指可上望2800至3000點，建議買入A股ETF或中國股票基金。
然而，一旦本港樓市泡沫爆破，將很可能同時拖累股市及打擊本港經濟，梁小姐的投資組合回報亦會被拖累，故她要十分留意本港及外圍經濟的變化，審時度勢，定期整理其投資組合。
梁健兒
AMTD證券及財富管理業務部證券分析員
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