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【明報專訊】以發展房地產信託基金（REITs）見長的新加坡交易所，即將迎來歷來最大的信託上市個案，此次「主角」恰是港人再熟悉不過的九龍塘又一城。根據招股書披露，又一城去年底的最新估值為210億元。然而就在2011年7月、太古（0019）將又一城轉售淡馬錫之時，成交價已高達188億元。換言之，整個物業在一年半時間內僅升值11.7%，遠遠跑輸大市。根據差餉物業估價署資料，期內本港商場價值升值幅度達45.5%。
歸屬主權基金淡馬錫旗下、持有本港又一城商場的豐樹大中華商業信託，擬近期登陸新交所，集資額達16億坡元（折合約100億港元）。據招股書顯示，豐樹大中華商業信託目前持有兩個物業，其中本港又一城資產估值達210億元、佔信託整體估值的76.4%；另一物業則為北京佳程廣場，估值約為52億元人民幣。
受自由行遊客消費帶動，本港零售舖租近年升幅明顯。香港政府差餉物業估價署數據顯示，自2011年7月至2012年12月期間，本港私人零售業樓宇售價指數之累計升幅高達45.5%。然而相比之下，又一城去年年底最新估值為210億元，較一年半之前的成交價僅提高11%。
倘股價升幅不俗 淡馬錫不吃虧
談到又一城估值升幅與市場行情之差距，獨立分析員姚亮威指出，一成的「保守」升幅和太古將又一城轉手時的高位成交價不無關係。2011年7月，太古因首次分拆太古地產上市計劃擱淺，轉而將又一城以188億元代價轉手淡馬錫。「對於188億元的代價，市場評論普遍覺偏高。如果撇除這個因素，估值的升幅恐怕不止一成。」中信國際分析員顏偉洪亦指出，淡馬錫購入又一城之時，最終成交價已經較2010年年底之物業帳面估值（172億元）高出逾9%，「當時應算是溢價成交，否則太古也未必願意賣。」 反觀此次上市，信託本身在上市後仍將持有又一城32%至35%的股權，「左手交右手，多少都有些商討的空間。」另一方面，若是信託上市能順利掛牌、此後錄得不俗升幅，淡馬錫也並不吃虧。
又一城此番上市，雖然因為規模龐大而備受矚目，惟因商場地理位置、訪客組成未算突出，分析人士對其增長潛力仍有保留。以商場銷售增長計算，又一城過去5年之銷售額平均升幅為6.2%，跑輸11.2%之全港整體水平。此外，又一城在去年底的商場呎租僅為109.3元，較旺角朗豪坊、尖沙嘴海港城差距明顯。招股書可見，今明兩年中，又一城分別有38.6%及26.5%的現有租約到期，預計新簽合同租金升幅將分別達到14.4%及14.9%。
明報記者 杜婧、李萌
歸屬主權基金淡馬錫旗下、持有本港又一城商場的豐樹大中華商業信託，擬近期登陸新交所，集資額達16億坡元（折合約100億港元）。據招股書顯示，豐樹大中華商業信託目前持有兩個物業，其中本港又一城資產估值達210億元、佔信託整體估值的76.4%；另一物業則為北京佳程廣場，估值約為52億元人民幣。
受自由行遊客消費帶動，本港零售舖租近年升幅明顯。香港政府差餉物業估價署數據顯示，自2011年7月至2012年12月期間，本港私人零售業樓宇售價指數之累計升幅高達45.5%。然而相比之下，又一城去年年底最新估值為210億元，較一年半之前的成交價僅提高11%。
倘股價升幅不俗 淡馬錫不吃虧
談到又一城估值升幅與市場行情之差距，獨立分析員姚亮威指出，一成的「保守」升幅和太古將又一城轉手時的高位成交價不無關係。2011年7月，太古因首次分拆太古地產上市計劃擱淺，轉而將又一城以188億元代價轉手淡馬錫。「對於188億元的代價，市場評論普遍覺偏高。如果撇除這個因素，估值的升幅恐怕不止一成。」中信國際分析員顏偉洪亦指出，淡馬錫購入又一城之時，最終成交價已經較2010年年底之物業帳面估值（172億元）高出逾9%，「當時應算是溢價成交，否則太古也未必願意賣。」 反觀此次上市，信託本身在上市後仍將持有又一城32%至35%的股權，「左手交右手，多少都有些商討的空間。」另一方面，若是信託上市能順利掛牌、此後錄得不俗升幅，淡馬錫也並不吃虧。
又一城此番上市，雖然因為規模龐大而備受矚目，惟因商場地理位置、訪客組成未算突出，分析人士對其增長潛力仍有保留。以商場銷售增長計算，又一城過去5年之銷售額平均升幅為6.2%，跑輸11.2%之全港整體水平。此外，又一城在去年底的商場呎租僅為109.3元，較旺角朗豪坊、尖沙嘴海港城差距明顯。招股書可見，今明兩年中，又一城分別有38.6%及26.5%的現有租約到期，預計新簽合同租金升幅將分別達到14.4%及14.9%。
明報記者 杜婧、李萌
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