新聞類別
財經
詳情#
【明報專訊】長實（0001）昨日宣布，將旗下服務式住宅酒店葵涌雍澄軒酒店全部360個單位分拆出售。筆者認為，基於上述出售項目屬於商業契性質，當作住宅項目來投資似乎不太可能，即使當作酒店項目來投資，市場上亦應該還有其他較好的選擇。
值得留意的是，酒店一般都是較難脫手。况且酒店是商業契，當作住宅項目來自住本身可能違法。此外，銀行承做的按揭成數亦較低、利率則較高，就算買家本身「彈藥充足」，考慮到日後的轉手問題，吸引力一定較低。
那麼，當作酒店項目來投資呢？在談這點之前，筆者想先指出，市場去年曾經傳出，長實有意將今次出售的雍澄軒酒店，與旗下另外三間酒店——紅磡灣海灣軒海景酒店、紅磡灣海韻軒海景酒店及馬鞍山海澄軒海景酒店，綑綁在一起，通過房產信託基金（REITs）的方式上市。
酒店當住宅買 須留意轉手市場
因此，筆者嘗試將上述銷售項目，拿來與投資REITs作一個比較，投資REITs，大家都是看股息率有多少再決定，而現時投資者對股息率的要求，由低至高排列，依次為商場（位處屋邨）、商場（位處商業地段）、商廈及酒店。
根據長實公布的資料，雍澄軒酒店的租金回報率為4厘，相較之下，屬於屋邨商場REITs的領匯（0823），今年的預測股息率為3.4厘，身為酒店REITs的富豪（1881），今年的預測股息率為5.7厘，雍澄軒酒店的租金回報率明顯稍稍偏向領匯。
另一方面，現階段而言，物業管理、租金水平決定權似乎仍然留在長實手上，換言之，買家對手上持有的酒店房間的租金回報率或許缺乏話事權，與投資REITs無異。當然，如果投資者相當有信心資產價格會繼續上升，可以考慮購買上述出售項目。否則，保守一點，通過投資REITs間接持有「磚頭」，亦是可行之道。
其中，筆者會揀同樣屬於長實出品的置富（0778），它與領匯同樣屬於屋邨商場，對經濟周期的敏感度較低，業務具一定防守性。雖然置富物業投資組合規模較領匯為小，不過，股息就較高，今年的預測股息率為5.1厘。
值得留意的是，置富旗下沙田置富第一城第二階段的翻新工程相信已經完成，同區銀禧薈的翻新工程預料亦將於今年上半年完成，勢必帶動續租租金水平上漲，並且吸引更多更高質素的租戶，業務增長前景有一定保證。
崔競文
值得留意的是，酒店一般都是較難脫手。况且酒店是商業契，當作住宅項目來自住本身可能違法。此外，銀行承做的按揭成數亦較低、利率則較高，就算買家本身「彈藥充足」，考慮到日後的轉手問題，吸引力一定較低。
那麼，當作酒店項目來投資呢？在談這點之前，筆者想先指出，市場去年曾經傳出，長實有意將今次出售的雍澄軒酒店，與旗下另外三間酒店——紅磡灣海灣軒海景酒店、紅磡灣海韻軒海景酒店及馬鞍山海澄軒海景酒店，綑綁在一起，通過房產信託基金（REITs）的方式上市。
酒店當住宅買 須留意轉手市場
因此，筆者嘗試將上述銷售項目，拿來與投資REITs作一個比較，投資REITs，大家都是看股息率有多少再決定，而現時投資者對股息率的要求，由低至高排列，依次為商場（位處屋邨）、商場（位處商業地段）、商廈及酒店。
根據長實公布的資料，雍澄軒酒店的租金回報率為4厘，相較之下，屬於屋邨商場REITs的領匯（0823），今年的預測股息率為3.4厘，身為酒店REITs的富豪（1881），今年的預測股息率為5.7厘，雍澄軒酒店的租金回報率明顯稍稍偏向領匯。
另一方面，現階段而言，物業管理、租金水平決定權似乎仍然留在長實手上，換言之，買家對手上持有的酒店房間的租金回報率或許缺乏話事權，與投資REITs無異。當然，如果投資者相當有信心資產價格會繼續上升，可以考慮購買上述出售項目。否則，保守一點，通過投資REITs間接持有「磚頭」，亦是可行之道。
其中，筆者會揀同樣屬於長實出品的置富（0778），它與領匯同樣屬於屋邨商場，對經濟周期的敏感度較低，業務具一定防守性。雖然置富物業投資組合規模較領匯為小，不過，股息就較高，今年的預測股息率為5.1厘。
值得留意的是，置富旗下沙田置富第一城第二階段的翻新工程相信已經完成，同區銀禧薈的翻新工程預料亦將於今年上半年完成，勢必帶動續租租金水平上漲，並且吸引更多更高質素的租戶，業務增長前景有一定保證。
崔競文
留言 (0)
