政府掌控土地供應 有助打造健康樓市

【明報專訊】樓市扭曲，房屋供應緊絀，與政府實施勾地機制，由發展商主導土地供應有很大關係，政府昨日宣布取消勾地機制，恢復主導出售土地，新做法將會扭轉過去幾年的不正常現象。樓市健康發展，首要有序恆常供應房屋單位，避免出現供不應求或供過於求的失衡狀態；日後除非出現極壞情况，否則政府要堅持原則，善盡維持穩定供應的責任，能夠做到這樣，一個對置業者和發展商都有利的健康樓市，才有可能實現。


政府拱手相讓土地供應權埋禍根

2009全年新樓不足8000單位

當前樓市巨型泡沫之形成，有外因和內因。美國與歐洲採取寬鬆貨幣政策挽救經濟，導致低息環境，熱錢游資湧入香港，催谷資產泡沫，是事實；不過，這個只是外因，樓市泡沫之迅速形成，主要由於勾地機制這個內因，使房屋供應嚴重不足，大量資金追逐有限的住宅單位，使樓價飈升。而住宅單位供應緊絀，與發展商利用勾地機制主導土地供應，從而控制住宅單位供應量有關，在2009年，全年落成住宅單位少至只有7157個，確切說明勾地機制的遺害。


勾地機制始於亞洲金融風暴之後，1999年起與常規傳統賣地同時實施，科網股爆破，以至SARS來襲，樓價持續大幅下滑，負資產一度超過10萬之衆，到2004年政府停止傳統定期賣地，全面採用勾地機制，期望藉此穩定樓市。勾地機制實施後，要發展商對勾地表內某幅地有興趣，才會由拍賣官主持公開拍賣，價高者得，若勾地表內土地得不到發展商青睞，就沒有土地拍賣。因此，發展商透過勾地機制實際操作，變相成為供應多少土地的決定者。


政府乃最大地主，本應是單一的土地供應者，實施勾地機制之後，政府卻把土地供應權拱手讓給發展商，變成「土地不供應者」，使得在土地房屋供應事務上，政府與發展商應有的倫理關係，嚴重顛倒扭曲，形成君不君、臣不臣的畸形現象。


本來，若發展商善用機制，讓土地房屋供應處於正常狀態，則問題不大，但是勾地機制實施迄今第14年，發展商只勾出了58幅土地，其中49幅是住宅用地，平均每年只有3.5幅；近年，政府調整政策，實施雙軌例，勾地機制與政府主動賣地並行，發展商更近乎放棄勾地，在2011/12年度只勾出1幅，可興建數個單位，2012/13年度有2幅，可建100多個單位。情况顯示發展商已經有政府重新掌控土地供應的準備，所以，取消勾地機制，看不到會構成震盪，土地供應只是回復正常狀態而已。


過去14年，發展商勾地數量少，一度更持續6年沒有勾地，政府卻坐視不理，曾蔭權政府經常以勾地機制行之有效，來回應公衆和輿論的質疑。回顧前塵，情况十分不尋常，這是曾蔭權政府的土地房屋政策使人諸多猜度和有諸多聯想空間的原因。


現在，梁振英政府全面收回土地供應主導權，從打造穩定健康的樓市出發，新政策值得肯定和支持。不過，政府主導土地供應，不等於穩定健康的樓市必然出現，要達成目標，政府有幾方面要關顧。


2萬個需求量值得斟酌

增中小型發展商參與機會

（1）目前政府每年供應2萬個私人住宅單位土地的政策，2萬個的數目，以2009年對上10年的平均成交量為依據，不過，這樣計算需求量是否正確，值得斟酌，因為當年定出2萬個時，是以歷經金融風暴、樓價大跌、成交顯著萎縮的成交量為據，與實際需求肯定存在落差；另外，上世紀由70年代末期開始，本港住宅平均成交量遠超2萬個，所以，長遠房屋策略督導委員會應以科學客觀方法，檢視私人住宅單位的實際需求量，使整體供求趨於平衡，樓市才能健康發展。


（2）政府選擇招標推售土地，雖云此乃賣地方式的一種，不過，拍賣公開進行，發展商在衆目睽睽下舉牌出價，感覺上更具透明度。要使公平、公正讓人看到，政府日後在招標時，應該披露更多資料，以爭取市場和公衆的信心。


（3）近年一些土地招標，包括鐵路上蓋等都曾出現流標，業內人士認為與項目規模大、投資額龐大有一定關係，使一般中小型發展商因為財力不足，無緣問津。政府日後推售土地，應該顧及這個情况，適當地分割一些項目，讓中小型發展商也可以參與，改變集中少數幾個大發展商，變相形成寡頭壟斷的局面。在房地產市場引入競爭因素，強化市場深度，開拓市場闊度，藉此重塑市場形態，相信會糾正一些不公平、不合理現象。


樓市處於極度不合理景况，此際政府連番出招和全面掌控供應主導權，一旦樓市出現調整，政府將如何應對？發展局長陳茂波昨日回答提問時，表示「即使經濟情况改變，樓市有調整，政府仍然會繼續維持原有賣地指標」。的確，要樓市健康發展，需要有序恆常穩定供應，若市况稍為逆轉，政府即減少供應，則等同托市，市場機制形同失效，絕非恰當做法。不過，若調整深度出現類如董建華「八萬五」的情况，樓價下跌超過七成，負資產「哀鴻遍野」，但是政府仍然固執目標，不適時調整政策，這種不懂變通的做法，也絕不可取。因此，梁振英政府應該汲取前朝的教訓，要有市况逆轉到什麼程度就啟動「退市」的準備。任何政策都要適時、適度，能夠掌握好分寸和節奏，則樓市無論遇到什麼狀况，才有望化險為夷，朝着穩定健康的方向發展。


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