【明報專訊】10年前，SARS來襲，香港一片愁雲慘霧，百業蕭條，人心惶惶，全港有多達10萬以上的負資產家庭，其時SARS肆虐的淘大花園，大量單位只要數十萬元便有交易，而淘大呎價，也由當時不足2000元，升至現時接近8000元（圖1）。
10年過去了，香港失業率現時在近新低徘徊，政府由財赤變盈餘，樓價也普遍翻了兩番，並不斷創新高，但香港人是否變得快樂了？說開樓價，敢在SARS或稍後時間、經濟與樓市仍在低潮時入市的人，他們今天獲得豐厚回報，是因為幸運還是夠膽識和有實力在低潮時入市？那些今天怨樓價高而未能買樓的人，10年前他們是真的沒有財政能力，還是只欠缺了分析力和勇氣？
同一時間，今天也有一批人，高唱樓市高處未算高，紛紛搶高入市，讓人似乎看到鐘擺正擺向另一面個極端。或許，10年後我們又可再作回顧，看看哪些人是新的贏家和輸家？
樓價無論升跌 皆有一半港人不滿
所謂十年人事幾番新，除了樓市的贏家與輸家可能早已面目全非，香港政府的高層，也換了不少新臉孔，就如特首，便由董建華轉了曾蔭權，而今天則是梁振英主政，他們的樓市政策措施，也各自不同。
回想董建華在1997年上任，時值上一次樓市周期高峰，於是董特首便因應民意而推出「八萬五」，卻不好彩地遇上亞洲金融風暴，以至樓價一沉不起，跌了6年多，跌幅接近七成。到了曾蔭權坐正，則為了托市，除了暫停賣地，更強化勾地制，結果是如其所願，樓價見底回升，但卻又令土地和房屋供應變得緊絀，且碰上全球央行放水，熱錢流竄，加上內地人對買香港樓興趣濃厚，以至樓價再出現爆升，樓市又再度成為經濟和民生熱門話題，「地產霸權」的說法油然而生。
今天，梁振英當了新特首，最頭痛的，竟然又是涉及房屋和樓市的問題，難道這是香港特首的「宿命」：不論樓價升或跌，都會惹來民怨？其實，這也容易理解，皆因全港擁有自置私人住宅家庭約佔一半，若樓價和租金升，已有樓者自然身家水漲船高，心情大靚，但無樓而要租樓住者，便會加重租金支出負擔，怨氣衝天。然而，一旦樓價和租金大跌，又到有樓族不滿，無樓者歡喜，此所以不論樓價大升或大跌，總有一半人開心而另一半人不開心，令到任何托市或壓抑樓市措施，都會是順得哥情失嫂意。
勾地制曾有歷史意義
發展局長陳茂波周四在宣布新一個財政年度賣地計劃時，順道宣布「勾地制」壽終正寢，這個起源於1999年的制度，乃為紓緩當年樓價跌勢而來，之後政府更曾暫停賣地托市，然後又漸漸以勾地制取代直接賣地，至最近兩年才重新雙軌制賣地，即同時讓發展商勾地，而政府也會按市况主動推地。
陳茂波說，在勾地制下政府曾有6年沒有賣地，近年由於發展商不積極勾地，結果造成樓宇供應不足，成為近年樓價飈升的重要原因之一。雖然近年政府也已開始重新主動招標賣地，仍有一種說法，土地供應的主導權為發展商所操控，所以現特別宣布正式取消勾地制。
筆者認為，在商言商，樓價高企下，發展商也會希望有多些「麵粉」（地皮）去做「麵包」（可售新盤）。勾地制失效，主要是勾出地皮的發展商，不一定可以投得地皮，卻要承擔拍賣地皮前，樓市已變動仍要「包底」的風險（即地價已跌，若沒有其他發展商投地，勾出地皮的發展商仍要以勾地價硬啃，否則會被沒收勾地的訂金）。
其實，勾地制也曾有其歷史的作用，尤其在大跌市時避免了政府不理市况，仍不斷推地，導致地皮以低價成交，除影響了庫房收入，也會推低樓價。
去年樓價升幅遠勝經濟 或逆轉
現在，勾地制最終沒有了，政府將重新主動推地，會否當經濟環境逆轉時，又出現亂推地的問題？
財爺曾俊華在新財政預算案的引言提及，去年外圍環境不景氣，全年基本上都維持着外貿不振但內需穩健的格局，受先進經濟體需求疲弱拖累，整體經濟一直以低於趨勢速度增長，全年只增長1.4％，遠低於過去10年4.5％的平均數。根據統計，過去香港樓價表現與經濟增長有密切關係，當兩者出現大幅差距時，最後樓市都會逆轉，去年樓價升幅明顯遠遠拋離經濟增長（圖2），或許也反映樓市開始有不健康的情况。
基金經理友人黃國英，早前為我的新作《樓市拆局》寫序。黃國英去年的基金表現，原來排在同類型基金的頭5％之列，相當厲害。《明報》將在本月14日邀得黃國英舉辦「2013股市賺錢攻略」研討會，有興趣讀者可登入以下網址報名（http://mpfinance.com/alexwong.htm）。
撰文﹕陸振球
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財經
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