新聞類別
財經
詳情#
【明報專訊】對樓市觸角特別敏銳的長和系主席李嘉誠，在周二公司業績記者會上被傳媒問及本港樓價已連升10年，樓價是否已見頂、踏入調整周期？李嘉誠回應：「咁多聰明人去投地，地價又比以往更高。」不過，長實近期卻未有投得地皮，那最聰明的地產商，又會是誰呢？
及至本周四，政府公布沙田九肚第56A區（B2地盤）及前北角邨酒店地皮，同時由新鴻基地產（0016）投得，其中九肚豪宅地成交價為14.2億元，每呎樓面地價10,885元，較資本策略（0497）去年中以每呎樓面地價10,551元投得的B5地盤高出3%，刷新九肚56A區內已售5幅地皮的呎價新高紀錄。有評論指新地以高於市場預期價格投得九肚地皮，反映發展商仍看好後市。
新地九肚山地皮優質 出價不算高
不過，大家要留意的是，新地投得的九肚山地皮，一來銀碼不大，二來不設限量或限呎條款，且位置和景觀屬相鄰地皮中最優質的，可看到吐露港海景，每呎1萬餘元地價，實在難以說是高價，新地同系現正開售的錦田樓盤爾巒，首批開售的特色單位，實用呎價要1.3萬至1.8萬多元（建築呎價1萬餘至1.2萬餘元），相比下，九肚山海景地便顯得相宜，發展商出價其實還是審慎的。
說到發展商投地出價變得審慎，市民對樓市的看法也開始出現轉變。除了中原樓價指數在連升4周後首度回跌，反映政府推出雙倍印花稅（DSD）生效第2周，加上3月7日荔枝角新盤一號•西九龍高調減價促銷的影響下，終有業主開始減價。一項由中文大學香港亞太研究所上周以電話訪問進行的調查，也顯示市民對樓市變得較悲觀。
有關調查成功訪問了753名18歲或以上的市民，結果顯示，95%的受訪者認為現時的住宅樓價水平過高，較去年8月份的同類調查上升了4.3個百分點，表示過低的只有3.2%，亦較去年8月份上升2.8個百分點（表1）。
27%市民看淡樓市 急升16個百分點
在樓價的升跌預期方面，若與去年8月的調查比較，則似乎出現了逆轉之勢，雖然兩次調查均有接近一半的受訪者認為，未來1年的樓價將和現時差不多，但今次的調查卻顯示，估計樓價下跌的受訪者百分比較上升的為多，這調查結果跟去年8月的調查剛好相反。在今次調查中，26.7%的受訪者認為，未來1年的樓價將會下跌，較去年8月顯著上升了16.1個百分點；估計樓價上升的則有19.9%，較去年8月下降9.8個百分點（表2）。
很多時，樓市的升跌，除了受到經濟因素所影響，參與者的情緒和看法，也會反過來推動市場的變化，現在市民對後市的評估，和半年前出現了明顯的逆轉：看好的人少了，看淡的人多了，最終會否對近日交投大縮水的樓市構成新的壓力，實在值得關注。
樓市若爆破 影響料低於97
事實上，已開始有分析指樓市正出現調整，但又會否如1997年出現樓市泡沫大爆破？金管局最新一期的《貨幣與金融穩定情况半年度報告》指出，一個樓市脆弱信號是置業負擔能力持續惡化，相比住宅物業價格在2012年升了25.2％，私人家庭入息於同年僅緩慢增長1.7%；過去4年樓價升了超過1倍，但同期私人家庭入息的累計增幅只有20%。
另外，金管局估算的私人住宅價格收入與家庭入息中位數之間的比率於2012年底為13.4（即一般私人住宅住戶，不吃不喝，要以13.4年總收入才可購入一個50平方米的單位），頗為接近1997年14.6的高峰水平；收入槓桿比率亦升至大約60%（收入槓桿比率指一般50平方米單位，以20年期、七成按揭計算的按揭供款，與私人住宅住戶的家庭入息中位數的比率），為過去12年的高位（圖1）。倘若按揭利率大幅上升，例如增加3個百分點，收入槓桿比率將攀至更高水平，接近80%。
金管局計算的兩項比率，反映現時樓價已屬高企，尤幸在政府近年推出多項打壓樓市稅項和收緊按揭下，高追入市的成交遠較1997年時為少（圖2），則他日縱使樓市出現大調壓，受嚴重打擊的業主也會較少，對社會和經濟衝擊或可較1997年後為低。
撰文﹕陸振球
及至本周四，政府公布沙田九肚第56A區（B2地盤）及前北角邨酒店地皮，同時由新鴻基地產（0016）投得，其中九肚豪宅地成交價為14.2億元，每呎樓面地價10,885元，較資本策略（0497）去年中以每呎樓面地價10,551元投得的B5地盤高出3%，刷新九肚56A區內已售5幅地皮的呎價新高紀錄。有評論指新地以高於市場預期價格投得九肚地皮，反映發展商仍看好後市。
新地九肚山地皮優質 出價不算高
不過，大家要留意的是，新地投得的九肚山地皮，一來銀碼不大，二來不設限量或限呎條款，且位置和景觀屬相鄰地皮中最優質的，可看到吐露港海景，每呎1萬餘元地價，實在難以說是高價，新地同系現正開售的錦田樓盤爾巒，首批開售的特色單位，實用呎價要1.3萬至1.8萬多元（建築呎價1萬餘至1.2萬餘元），相比下，九肚山海景地便顯得相宜，發展商出價其實還是審慎的。
說到發展商投地出價變得審慎，市民對樓市的看法也開始出現轉變。除了中原樓價指數在連升4周後首度回跌，反映政府推出雙倍印花稅（DSD）生效第2周，加上3月7日荔枝角新盤一號•西九龍高調減價促銷的影響下，終有業主開始減價。一項由中文大學香港亞太研究所上周以電話訪問進行的調查，也顯示市民對樓市變得較悲觀。
有關調查成功訪問了753名18歲或以上的市民，結果顯示，95%的受訪者認為現時的住宅樓價水平過高，較去年8月份的同類調查上升了4.3個百分點，表示過低的只有3.2%，亦較去年8月份上升2.8個百分點（表1）。
27%市民看淡樓市 急升16個百分點
在樓價的升跌預期方面，若與去年8月的調查比較，則似乎出現了逆轉之勢，雖然兩次調查均有接近一半的受訪者認為，未來1年的樓價將和現時差不多，但今次的調查卻顯示，估計樓價下跌的受訪者百分比較上升的為多，這調查結果跟去年8月的調查剛好相反。在今次調查中，26.7%的受訪者認為，未來1年的樓價將會下跌，較去年8月顯著上升了16.1個百分點；估計樓價上升的則有19.9%，較去年8月下降9.8個百分點（表2）。
很多時，樓市的升跌，除了受到經濟因素所影響，參與者的情緒和看法，也會反過來推動市場的變化，現在市民對後市的評估，和半年前出現了明顯的逆轉：看好的人少了，看淡的人多了，最終會否對近日交投大縮水的樓市構成新的壓力，實在值得關注。
樓市若爆破 影響料低於97
事實上，已開始有分析指樓市正出現調整，但又會否如1997年出現樓市泡沫大爆破？金管局最新一期的《貨幣與金融穩定情况半年度報告》指出，一個樓市脆弱信號是置業負擔能力持續惡化，相比住宅物業價格在2012年升了25.2％，私人家庭入息於同年僅緩慢增長1.7%；過去4年樓價升了超過1倍，但同期私人家庭入息的累計增幅只有20%。
另外，金管局估算的私人住宅價格收入與家庭入息中位數之間的比率於2012年底為13.4（即一般私人住宅住戶，不吃不喝，要以13.4年總收入才可購入一個50平方米的單位），頗為接近1997年14.6的高峰水平；收入槓桿比率亦升至大約60%（收入槓桿比率指一般50平方米單位，以20年期、七成按揭計算的按揭供款，與私人住宅住戶的家庭入息中位數的比率），為過去12年的高位（圖1）。倘若按揭利率大幅上升，例如增加3個百分點，收入槓桿比率將攀至更高水平，接近80%。
金管局計算的兩項比率，反映現時樓價已屬高企，尤幸在政府近年推出多項打壓樓市稅項和收緊按揭下，高追入市的成交遠較1997年時為少（圖2），則他日縱使樓市出現大調壓，受嚴重打擊的業主也會較少，對社會和經濟衝擊或可較1997年後為低。
撰文﹕陸振球
留言 (0)
