鷹君分拆酒店 每房估值千萬

【明報專訊】踏入第二季新股接連登場，久違的華資地產商亦加入分拆行列，並由羅嘉瑞的鷹君（0041）打頭陣，本周起為分拆酒店路演，市場消息透露，承銷團傾向將鷹君本港3間5星級酒店，每間房間估值定為1000萬元，以合共近1600間房間計算，即整間分拆後的公司，估值約為160億元。有市場人士指出，鷹君分拆酒店最終估值，對新世界發展（0017）分拆旗下酒店資產有指標作用。


鷹君年初宣布，擬將旗下朗廷酒店、朗豪酒店及逸東「智」酒店3間香港酒店分拆上市，其後由胡文新「打骰」的合和實業（0054）亦宣布擬分拆地產業務。去年改朝換代的新世界，亦公布分拆酒店資產計劃，令近年充斥內地及海外企業的新股市場，重現華資地產商身影。


傳集資逾62億港元

3間華資地產商中，鷹君的分拆上周已通過上市聆訊，本周開始推介。鷹君的年報顯示，其3間香港5星級酒店，合共有1593可出租房間，去年入住率介乎86.1%至94.9%，平均可出租客房收入介乎1138元至1927元。市場消息稱，承銷團參考香港市場為數不多的酒店交易後，認為有關房間估值可接近1000萬元。換言之，整間分拆後的公司估值約達160億元。按市傳鷹君是次分拆集資約8億美元（約62.4億港元）計，即鷹君將出售新公司約四成股權。


大股東傾向息率5至5.5厘

由於分拆公司以股份合訂單位形式上市，即與香港電訊（6823）類同，市場關注其派息能力。


消息稱大股東傾向將息率定在5厘至5.5厘。


朗廷酒店、朗豪酒店及逸東智酒店分別位於尖沙嘴、旺角及佐敦。參考同區物業，資本策略（0497）與基匯資本於去年初，以23.68億元購入佐敦諾富特酒店。該4星級酒店共有389間客房，即每間值591萬元。


有市場人士指出，以同區4星級酒店客房1年前售價近600萬元計，鷹君是次分拆5星級酒店，每房索價1000萬元，估值進取但未至於不合理。


他續稱，鷹君今次可算是「示範作」，若拆得「靚價」，接下來新世界分拆酒店，便有價格參考。


年租2.25億 另按毛利分七成

此外，鷹君集團發出公告指，根據租賃協議，分拆後的物業公司將可從鷹君附屬管理公司每年收取2.25億元基本租金及可更改租金，直至2019年底止，可更改租金將按酒店物業的未扣除環球推廣開支前的經營毛利的70%計算，這部分租金由2020年至2023年及之後將須由獨立物業估值師再行決定，計算參考未扣除環球推廣開支前的經營毛利作依據釐定。今天有關分拆公司的財務資料將在聯交所網站公布。


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