中國樓價 不跌之謎

【明報專訊】根據中國國家統計局公布，全國70個大中城市在3月份的住宅銷售價格變動（相對2月），有68個的新建商品住宅價格上漲、66個的二手房價格上漲。新建商品住宅價格已經持續10個月上漲。


詭異的是，國務院在3月1日出台「新國五條」細則，各地方政府陸續出台當地的政策，4月開始執行。3月成為了政策過渡期，不少業主趕着賣樓以避免繳交增值稅（一線城市是20%），二手樓供應突然大增，樓市不跌反升，說明中國蝸牛族求殼心切，過渡期引發出的需求量大大超越供應量。4月份開始新的房地產調控，還沒有官方的樓價統計，媒體的報道多是說漲幅放緩，而不是樓價回跌。有預言帝之稱的華遠地產董事長任志強形容房價穩中有升，相信最能概括中國樓市現况。


中央遏樓市保經濟 陷兩難

中國樓市本來在2007年底開始調整，當時萬科董事長王石提出的樓市拐點論最具代表性。中央政府一方面收緊銀根，另方面加快興建經濟房，效法香港和新加坡的公、私營房屋政策。2008年9月的金融海嘯來勢洶洶，中央馬上推出4萬億元救市計劃。結果樓市調整不到1年就掉頭回升，而且在寬鬆貨幣政策下愈升愈急。國務院在2010年4月發布《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，其後各地還有不同的組合拳，企圖給樓市降溫，但徒勞無功，一線城市樓價在4年間升了一倍。今年的新國五條，輿論認為看似嚴厲，其實只是重申了以往已經提出過的調控政策，要求地方政府落實執行，是舊調重提，作用有限。新國五條公告後，樓價照升、成交增加，反映市場認為中央政府的招數已老，擔心樓價繼續上漲，急急入市買樓，寧信市場、不信政府。如果統計局的4月樓價資料依然上升，那就是給中央政府一記耳光。


根據國家統計局資料，過去3年中國全國土地供應量持續下跌，全國房屋新開工面積亦如是。樓宇供應量追不上人口增長量，供需缺口持續擴大。


另一方面，與中國房地產有關的行業眾多，從房產商、銀行、政府部門、建築公司、建材、家具、家電、裝修、機電、等等行業，估計佔GDP的20%以上。中央政府欲保持經濟較快發展，對房地產便有所顧忌。


地方財政 依賴土地收入

中國的土地政策和房地產政策牽涉多個利益群體，不容易平衡。賣地是地方政府重要收入來源。根據國際貨幣基金組織（IMF）近期最新發布的財政監督報告，80%地方政府過去4年的融資安排是以賣地作還債擔保。這就注定地皮有價。臨危受命的重慶市長黃奇帆在3月的兩會期間給記者問到重慶市的債務危機，他輕描淡寫說，重慶政府10年賣地淨收入兩、三千億元，足夠償還基礎設施建設的借貸。像重慶這種「土地財政」安排，普遍存在中國其他地方政府。


中央政府的樓市調控政策，都是以行政措施抑制需求，這些措施只能短暫見效。解決房價問題，必須從供應面着手，講求供需平衡。李克強總理是北大經濟學博士，且看他能否以經濟手段治理好中國的樓市泡沫。


陳茂峰博士

CFA,CFPCM

御峰理財董事總經理

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